Ipoteca nascosta: venditore e notaio pagano anche il “danno futuro”

E' buona prassi e attività necessaria, effettuare la visura presso la Conservatoria in fase di acquisizione di un immobile. Dalla visura si prende atto della reale situazione del bene, chi è e chi era prima il proprietario, se sul medesimo bene gravano trascrizioni (domande giudiziali) o iscrizioni (ipoteche) negative o altri diritti che possano limitare il valore del bene o persino pregiudicarne la vendita (servitù, usufrutto, ecc.).

In buona sostanza dallo studio della visura si comprende se quell'immobile che si vuole comprare è una “mela sana” o una “mela bacata”, si prende atto della reale consistenza giuridica dell'immobile.

La sentenza della Corte di Cassazione 10072/2010 ha dato una nuovo orientamento giurisprudenziale al problema.

Con tale enunciato, la Suprema Corte ha infatti ascritto al venditore in solido con il Notaio, la responsabilità avverso l'acquirente, per un'ipoteca gravante sul bene, presente e taciuta.

Il concetto è fortemente innovativo perché se da un lato il venditore ha taciuto l'esistenza della visura, dall'altro questo era ben visibile e conoscibile per essere ben presente nella visura della Conservatoria e quindi conoscibile da chiunque, ivi compreso colui che era interessato all'acquisto del bene.

Da quindi discende l'aspetto innovativo della sentenza che ritiene preminente la responsabilità del venditore, che ha taciuto un evento a lui ben noto e del Notaio, che ha con evidente leggerezza (la buona fede si presume sempre) studiato le carte del contratto venendo meno al ruolo per cui era stato incaricato dall'acquirente, piuttosto che la responsabilità dello stesso acquirente che ha omesso (in proprio o per mezzo di un professionista di fiducia) di esaminare l'estratto della Conservatoria.

Individuati i responsabili, i Giudice non si sono fermati, ma hanno anche individuato quale è il danno risarcibile sentenziando che "in una rilevante probabilità di conseguenze pregiudizievoli tali da configurare un danno futuro immediatamente risarcibile” divenendo del tutto irrilevante la circostanza che poi quelle conseguenze dannose potrebbero anche non verificarsi.

In buona sostanza, in punto di diritto, l'elemento innovativo è rappresentato dal “danno futuro immediatamente indennizzabile”. Nei precedenti enunciati, in particolare nella sentenza 6123/2910, la Corte di Cassazione aveva riconosciuto e legittimato la richiesta risarcitoria in capo all'acquirente solo nel caso in cui si fosse determinato un pericolo fonte di danno immediato-attuale.

Luca Santarelli