Spese condominiali: l’inquilino ha diritto alla prova

Quando si confeziona un contratto di locazione è buona regola inserire la clausola che il conduttore conguaglierà quanto dovuto per gli oneri condominiali, solo dopo che il locatore gli avrà fornito il bilancio approvato in assemblea, con il relativo riparto di spesa. Tale clausola non è un attestato di sfiducia del condutture verso il locatore. L’esperienza insegna che un contratto deve disciplinare e regolare gli accordi in modo quanto più possibile preciso, così da evitare future discussioni.

Da questa regola fondamentale, o meglio dalla sua mancata osservanza, ha preso corpo il contenzioso sfociato nella sentenza della Corte di Cassazione n. 5666 del 9.3.2010.

Nello specifico, i Giudici hanno enunciato il principio secondo il quale il conduttore che si veda richiedere dal locatore le spese condominiali, ha diritto a che gli venga fornita la prova. Se tale contestazione viene resa dal conduttore nell'ambito di una vertenza giudiziaria, il cosiddetto “onere della prova” spetta al locatore (art. 2697 c.c.).

Ma la prova il locatore che deve fornire non è quella generale. Egli, cioè,  non può limitarsi a richiamare il generico obbligo del conduttore a sopportare tali oneri per legge (art. 9 L. 392/78); oppure riferirsi semplicemente al fatto che egli, utilizzando i beni comuni, deve partecipare alle spese di manutenzione, conservazione e gestione. La prova deve invece riguardare “l'esistenza, l'ammontare ed i criteri di ripartizione del richiesto rimborso”. Ecco che una semplice clausola inserita nel contratto e l'invio all’inquilino del bilancio approvato può evitare inutili discussioni.