Vacanza in affitto punto per punto

La prima caratteristica del contratto turistico è di essere escluso dalla disciplina delle locazioni, (n. 431/1998). Si tratta dunque di un contratto completamente libero.

Ciò non significa che per gli affitti turistici non vi sia alcuna regolamentazione. Infatti, per questo tipo di contratto valgono semplicemente, ed esclusivamente, le norme del Codice civile sulle locazioni, di cui agli articoli 1571 e seguenti, con una trama di disposizioni rimesse alla disponibilità delle parti

Ne consegue che, quando si vuole affittare un immobile per fini turistici, non c’è un modello di contratto obbligatorio da stipulare.

Va sottolineato però che, anche per le locazioni turistiche, è stata imposta la forma scritta a pena di nullità, ai sensi dell’art. 1, 4° comma della legge n. 431: tale norma stabilisce che per la stipula di contratti validi di locazione è richiesta la forma scritta. Poiché questa disposizione non rientra tra quelle specificamente richiamate dal comma 2, che limita l’ambito di applicazione di alcuni specifici articoli alle locazioni per finalità turistiche, significa che riguarda anche quest’ultime.

LE CLAUSOLE

Illustriamo di seguito le clausole del facsimile di contratto di locazione ad uso turistico.

1) In primo luogo s’individuano i soggetti del contratto, indicando il nome, cognome, data di nascita, residenza, telefono e codice fiscale del locatore e del conduttore. Quest’ultimo elegge domicilio proprio nell’immobile affittatogli, al fine di semplificare i rapporti con il locatore. Come ben evidenziato nel facsimile, il locatore offre il proprio immobile al conduttore il quale, con la sottoscrizione del contratto, accetta l’offerta facendo nascere il rapporto contrattuale (offerta + accettazione = conclusione contratto).

Dopo i soggetti del contratto, viene indicato l’oggetto, ossia l’appartamento.

Poiché viene affittato per uso turistico, esso sarà generalmente arredato di mobili e vettovaglie. Deve essere indicata anche la categoria catastale, che indica il tipo di immobile in base all’uso che ne viene fatto.

2) Questo tipo di locazione si contraddistingue proprio per la finalità turistica cui è destinata in maniera esclusiva.

Perciò in questa clausola il conduttore deve dichiarare esplicitamente di voler usare l’appartamento come “seconda casa”, per una durata in genere molto limitata nel tempo.

3) Il contratto turistico, proprio perché completamente libero e sottratto alla disciplina specifica della legge n. 431/98, non può essere usato per altri fini di locazione.

Per evitare fraintendimenti, che potrebbero portare gravi conseguenze, in questa pattuizione viene messo in chiaro che:

• il locatore affitta l’immobile di sua proprietà sul presupposto, essenziale, che il conduttore voglia utilizzarlo per una finalità turistica;

• il conduttore non ha intenzione di abitare l’immobile per altri usi, ma solo per scopo voluttuario e precario;

• il conduttore utilizza stabilmente come abitazione primaria un appartamento relativamente al quale deve essere indicato la località in cui si trova e fornita la documentazione che ne provi l’uso dichiarato.

Tale documentazione potrebbe consistere o nel contratto di locazione ad uso abitativo primario, intestato all’inquilino, o in un contratto di acquisto, con allegato certificato di residenza nell’immobile interessato, o anche in un contratto di lavoro in una città diversa da quella in cui si trova l’immobile affittato ad uso turistico.

4) La durata, come già anticipato nella clausola n. 2), generalmente è molto breve, proporzionata al carattere precario della natura turistica del contratto in esame. Comunque non vi sono vincoli di durata minima, potendo il contratto essere stipulato anche per una sola settimana. Per ciò che riguarda la durata massima, la locazione turistica non può superare i 30 anni, così come stabilisce l’art. 1573 del Codice civile. Il successivo articolo 1574 stabilisce che, se l’immobile non è arredato, il contratto durerà un anno; se è arredato, la durata sarà quella corrispondente al pagamento del canone: se si paga un affitto mensile, un mese, se semestrale, sei mesi.

La disdetta è automatica, nel senso che, senza bisogno di alcuna comunicazione da parte del proprietario o dell’inquilino, il contratto cessa al momento della scadenza del periodo pattuito.

5) Il canone è completamente libero, e viene concordato tra proprietario ed inquilino nella somma più soddisfacente per entrambi.

6) Generalmente, all’atto della prenotazione, il proprietario richiede una caparra sul totale pattuito, detta “confirmatoria” perché conferma la stipula del contratto ed ha valore di prova dell’accordo tra le parti. L’inquilino, pertanto, dà al locatore una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria e principio di pagamento. Questa duplice funzione va intesa nel seguente modo:

• se il conduttore non rispettasse il contratto, recedendo ancor prima di iniziare, la somma ricevuta dal locatore varrà come risarcimento del danno avuto per l’inadempimento del conduttore;

• se il contratto viene rispettato, la somma anticipata avrà valore di parziale pagamento del canone al locatore.

Al momento in cui il locatore consegnerà l’immobile al conduttore, quest’ultimo deve pagare il saldo dell’importo concordato. Il conduttore, inoltre, si obbliga anche a versare al proprietario un ulteriore somma a titolo di deposito cauzionale a garanzia di pagamento delle spese di telefono, gas, luce e per eventuali danni all’immobile.

Il deposito cauzionale consiste, infatti, in una cifra che l’inquilino paga ad inizio contratto e che deve essere restituita, con gli interessi legali, al momento del rilascio dell’immobile, solo se tutte le clausole sono state rispettate. Per prassi consolidata, il deposito cauzionale è pari a due mensilità del canone. E’ bene che il conduttore conservi una prova del pagamento del deposito corrisposto al locatore, in modo che non vi siano questioni al momento della restituzione.

7) Tutte le spese riguardanti i consumi per la luce, il gas, il telefono, e quelle relative al costo per il noleggio di eventuali contatori, ad esempio, per gli scatti del telefono, devono essere pagate dall’inquilino. Se l’appartamento è dotato di un giardino, l’inquilino s’impegna a curarlo a sue spese.

8) Quando viene affittato un appartamento per uso di villeggiatura, o comunque turistico, se esso è arredato e fornito di soprammobili, servizi di piatti, di posate e ornamenti vari, è opportuno fare un inventario di quanto si trova nell’immobile. Alla firma del contratto l’inventario viene dato all’inquilino, che ne prende visione, diventando responsabile per eventuali danni o sparizioni di cose, elencate nell’inventario, che si verificassero durante la locazione. Se però l’inquilino dovesse accorgersi dell’assenza di qualcuna di quelle inventariate, per evitare di essere ritenuto responsabile di tale mancanza, deve comunicare il fatto al locatore entro otto giorni dal momento in cui ha preso conoscenza dell’inventario. L’inquilino ha l’obbligo di conservare in buono stato tutto quanto il locatore gli ha consegnato, e dovrà risarcire i danni che lui stesso, per sua colpa, ha causato.

9) La parti, in quest’ultima clausola, stabiliscono in quale città, in caso di vertenze legali legate al rispetto del contratto, agiranno secondo le vie giudiziarie, cioè se si rivolgeranno al Giudice del luogo in cui si trova l’appartamento, o a quello del luogo di residenza del proprietario o dell’inquilino.

LE CLAUSOLE VESSATORIE

Nella parte conclusiva del facsimile, entrambi i contraenti sono invitati a rileggere alcune clausole con attenzione particolare, per poi approvarle con un’ulteriore firma.

Quest’accorgimento viene fatto per le cosiddette clausole “vessatorie”, quelle cioè che stabiliscono a favore di colui che le ha predisposte vantaggi particolari, e a carico di chi le subisce, oneri gravosi, come limiti alla facoltà di fare contestazioni, la tacita rinnovazione del contratto o altro.

LE ANNOTAZIONI

Clausola 1 - Il domicilio è il luogo dove il locatore ha stabilito la sede principale dei suoi affari e interessi, non solo economici, ma anche sociali, personali, e può essere diverso dalla residenza che risulta dal certificato del Comune.

Clausola 4 - La disdetta è automatica, ma il rinnovo no. Il rinnovo del contratto deve essere stabilito per un periodo liberamente deciso dalle parti.

Clausola 5 - Le parti hanno facoltà di scegliere se applicare l’aggiornamento del canone e le modalità (se con richiesta del locatore al conduttore con lettera raccomandata o senza).

Inoltre, è noto che i prezzi delle locazioni variano da località a località e dipendono dal periodo.

In genere, prendere una casa per una stagione intera costa, in proporzione, meno che affittarla per un mese o una settimana.

In tal caso, conviene affittarla con amici e parenti ed adottare il sistema di uso a rotazione, accordandosi precedentemente.

Clausola 6 - Occorre sottolineare la differenza tra la caparra confirmatoria e quella “penitenziale”.

Quest’ultima, lo dice il nome stesso, serve a stabilire, in modo definitivo, senza ricorrere ad alcun Giudice, una forma di pena: colui che recede dal contratto, infatti, se è l’inquilino perde la caparra, se è locatore, deve restituire il doppio della somma ricevuta.

E’ importante sapere anche che, per consuetudine, l’importo della caparra, di regola, si aggira attorno al 20-30% della cifra totale e non può essere richiesto più di sei mesi prima della data in cui avrà inizio la locazione.

Clausola n. 7 - Per la suddivisione delle spese tra proprietario ed inquilino, se non è stato previsto diversamente, valgono le norme del Codice civile, e cioè al proprietario le spese di ristrutturazione, all’inquilino quelle di piccola manutenzione.

Comunicazione alla Ques­tura. Infine si evidenzia che in questo tipo di contratto il proprietario non deve comunicare alle autorità di Pubblica Sicurezza le generalità dell’inquilino, ma solo se la locazione non supera i trenta giorni (art. 12 L. n. 191/78).

Registrazione del contratto. Si ricorda che la registrazione del contratto è obbligatoria per tutti i contratti (art. 21, comma 18 e 19 L. n. 449/97), indipendentemente dall’ammontare dell’affitto annuo.

Unica eccezione sono i contratti con durata fino a 30 giorni.  

Perciò, se la locazione turistica supera i 30 giorni, le parti devono provvedere alla registrazione, da effettuare entro 20 giorni dalla firma del contratto o dalla sua decorrenza economica, nel senso che, se il contratto è stato firmato il 10 gennaio, ma era già iniziato il 1°, i 20 giorni decorreranno dal giorno 1 gennaio.

Sia nel contratto originale, sia nella copia, il conduttore deve apporre una marca da bollo da euro 14,62. Alla registrazione provvederà invece il proprietario, che deve informare il conduttore.

L’imposta deve essere pagata dalle parti contraenti a metà, anche se il proprietario e l’inquilino sono obbligati in solido, nel senso che lo stato può richiederne il pagamento, per l’intero, anche ad uno solo dei contraenti, che non potrà rifiutarsi di pagare, salvo poi rivalersi sull’altro.

Le possibili modifiche o aggiunte

Clausola n. 1 - Nel facsimile può essere utile specificare per iscritto la posizione geografica dell’immobile (la distanza dal mare, o dagli impianti di sci) e gli accessori (cambio della biancheria, pulizia delle stanze, servizio di televisione, frigorifero, lavatrice, lavastoviglie) in modo che, se poi l’appartamento non corrispondesse alle caratteristiche pattuite, l’affittuario può richiedere il rimborso di quanto corrisposto. Se invece le difformità e i difetti non fossero così gravi da portare a una rinuncia, il conduttore potrà chiedere una riduzione proporzionata del canone.

Clausola n. 4 - Nel caso di rinuncia all’affitto per motivi personali sia del proprietario sia dell’inquilino, sarebbe buona regola prevedere subito una somma a carico del recedente per rimborsare i disagi comunque causati. La somma potrebbe essere determinata in una percentuale della caparra confirmatoria che il proprietario tratterrà, se è l’inquilino a recedere, o verserà al conduttore, se è il locatore a rinunciare. Tale percentuale, che può variare a seconda di quando viene comunicata la rinuncia, potrebbe essere calcolata come segue: 10% se la rinuncia avviene 30 giorni prima, 50% se 10 giorni prima, 75% se 3 giorni prima.

Clausola n. 6 - Il locatore deve affittare l’immobile in buone condizioni: se durante la locazione si verificassero danni di piccola entità, il conduttore deve risarcirli, se da lui causati. Ma se si verificano danni gravi, il proprietario deve ripararli al più presto! Al riguardo, è consigliabile, per precauzione, precisare per iscritto che il conduttore ha diritto: a) ad uno sconto sul prezzo inizialmente fissato, se le riparazioni si protraggono per oltre un sesto del periodo di affitto; b) andarsene, risolvendo il contratto, se il tempo per le riparazioni supera tale periodo, compromettendo l’intera vacanza.

Clausola n. 7 - Per quanto riguarda le spese per la luce, gas, telefono, è noto che, generalmente, le relative bollette giungono ogni due mesi e per periodi precedenti. Come fare a calcolare con esattezza i consumi da addebitare ad un inquilino, piuttosto che ad un altro? Forse, la cosa più semplice, per evitare eventuali discussioni, è stabilire tra le parti, sin dalla stipula del contratto, una somma forfettaria, settimanale o mensile, comprensiva di tutti i consumi suddetti, calcolata in base ad una media di tutte le spese per le utenze sostenute in un anno.

Appartamento per la vacanza

I diritti dell’inquilino turista: i consigli di Altroconsumo

La prenotazione di un appartamento per le vacanze de­ve essere fatta per iscritto?

I contratti di locazione turistica sono validi se conclusi sia verbalmente sia per iscritto. Conviene comunque sempre optare per un contratto scritto, così da avere una prova certa di quanto si è pattuito.

Se all'arrivo mi viene richiesta una cauzione di 500 euro, non prevista in precedenza, devo pagarla?

La cauzione costituisce una sorta di deposito richiesto dal proprietario all’inquilino al momento della firma del contratto come garanzia per eventuali danni causati dall’inquilino durante il periodo di locazione. La somma versata dall’inquilino viene trattenuta a titolo di deposito dal proprietario, il quale, al termine del contratto di locazione, deve restituirla all’inquilino stesso, a meno che vengano riscontrati dei danni causati da quest’ultimo: in questo caso il proprietario dell’appartamento può trattenere la cauzione a titolo di risarcimento del danno.

Naturalmente è a descrizione del proprietario richiedere il versamento della cauzione; in ogni caso è sempre bene riportare nel contratto di locazione l’esatto importo della cauzione, il momento in cui deve essere versata e il momento in cui dovrà essere restituita dal proprietario all’inquilino.

Quest’ultimo deve inoltre farsi rilasciare una ricevuta dell’avvenuto versamento della cauzione, mentre il proprietario deve farsene rilasciare un’altra che certifichi l’avvenuta restituzione della cauzione stessa, alla conclusione del rapporto di locazione. Se nel contratto non è stato indicato l’obbligo per l’inquilino di versare una somma a titolo di deposito cauzionale, questi potrà rifutarsi di versarla qualora gli venga richiesta al momento del suo arrivo nell’appartamento.

Il proprietario può trattenere l'intera cauzione, se questa è superiore all'ammontare dei danni?

Nel caso in cui vengano riscontrati dei danni causati dall’inquilino, il proprietario dell’appartamento può trattenere la cauzione a titolo di risarcimento del danno.

Occorre precisare che la cauzione può essere trattenuta dal proprietario fino alla copertura dell’ammontare del danno, mentre la parte residua deve essere comunque resa all’inquilino.

È possibile versare la cauzione mediante carta di credito (come per gli extra negli alberghi)?

La carta di credito costituisce una delle modalità di pagamento a disposizione del consumatore. È utile ricordare che, se la controparte contrattuale è un soggetto privato, essa non è obbligata a concedere l’appartamento in locazione a chiunque e può quindi discrezionalmente scegliere di non affittare il proprio alloggio a chi non paga con determinate modalità o a chi non fornisce certe garanzie.

Se l'appartamento non rispetta le caratteristiche descritte al momento dell'accordo?

Comunicate subito il problema al proprietario dell’alloggio o all’agenzia a cui vi siete rivolti, chiedendo una riduzione del canone d’affitto oppure la risoluzione del contratto, qualora l’alloggio non corrisponda in alcun modo alle vostre esigenze.

È importante che l’inquilino faccia rilevare al proprietario, prima (o comunque al momento) della firma del contratto, eventuali difetti (malfunzionamento dell’impianto di riscaldamento, sporcizia delle pareti, usura dei serramenti), chiedendo a quest’ultimo di porvi rimedio; se si decide ugualmente di affittare l’alloggio, cercate di concordare una riduzione del canone, esigendo comunque che tutti gli eventuali difetti riscontrati vengano messi per iscritto sul contratto. Questo per evitare che, una volta scaduto il contratto di locazione, il proprietario vi chieda il pagamento di danni che in realtà esistevano già prima della vostra permanenza nell’alloggio. L’art. 1590 c.c. infatti, dichiara che “il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione delle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto”; inoltre il medesimo articolo, al secondo comma, dispone che “in mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”. Per maggiore cautela potete anche scattare alcune fotografie relative ai difetti dell’alloggio, così da avere qualche prova da far valere in un eventuale giudizio. Ricordatevi sempre di provare tutti i servizi prima di stipulare il contratto, controllando che i rubinetti funzionino bene e che gli impianti di luce e gas siano in buono stato.

Diverso è il discorso relativo ai cosiddetti “vizi occulti”, ossia quei difetti sconosciuti all’inquilino o non facilmente individuabili: tali difetti possono essere fatti valere dall’inquilino indipendentemente da quanto risulta scritto nel contratto e quest’ultimo può chiedere la risoluzione del contratto o una diminuzione del canone d’affitto, fatto salvo il risarcimento dei danni eventualmente subiti.

Il canone d'affitto comprende le spese di luce, gas, telefono e altro? E quanto le spese di pulizia?

Chiedete se la cifra concordata include anche le spese accessorie (luce, gas, telefono, riscaldamento, spese condominiali); se non sono comprese solo alcune di queste spese, fatevi specificare quali sono e a quanto ammontano.

Il problema delle spese di pulizia si pone principalmente quando si affitta un appartamento all’interno di un residence: in questo caso tenete presente che spesso è previsto un sovrapprezzo per la pulizia quotidiana dell’alloggio, controllate pertanto sul contratto che firmate se la pulizia dell’appartamento è compresa o meno nel canone di locazione.

Quali rimedi, quando l'appartamento è in pessime condizioni?

L’importanza di fissare tutto per iscritto è evidente anche in questo caso: se nel contratto è stata fatta una descrizione precisa dell’appartamento, attestante il buono stato dell’immobile, sarà agevole per l’inquilino dimostrare la difformità dell’alloggio rispetto a quanto pattuito, chiedendo quindi la risoluzione del contratto e l’eventuale risarcimento dei danni (ad esempio in caso sia stato impossibile trovare un altro appartamento per le proprie vacanze, dovendo pertanto rinunciare).