In principio erano le tabelle millesimali

La rassegna giurisprudenziale del 2010 ha riportato di estrema attualità una rilevante questione di diritto che, per anni, sembrava in sonno.

Si tratta delle tabelle millesimali, con particolare interesse concentrato sulle modalità e prescrizione per la loro modifica.

Dopo che per anni la Corte di Cassazione ha imposto l'unanimità dei consensi dei condomini per apportarvi qualsiasi variazione, ora, alla luce di recenti autorevoli enunciati, le tabelle si possono modificare con la sola maggioranza.

Tale novità (che commentiamo nella pagina seguente) offre lo spunto per “ripassare” complessivamente questo strumento condominiale, vale a dire rivedere in sintesi quando ricorrono, cosa sono e a cosa servono le tabelle millesimali.

Quando ricorrono

Ogni stabile o edificio diviso in unità immobiliari (civili abitazioni o uso diverso) è composto da proprietà private (unità immobiliari e loro pertinenze come cantine e garage), e parti comuni (scale, androni, tetto e così via).

Per quest'ultime ci si può richiamare all'art. 1117 del Codice civile che, in modo analitico, elenca le parti comuni o negozi .

Le parti comuni sono indivisibili, al 99,99% in natura, altre volte da un punto di vista giuridico.

A titolo esemplificativo, in natura sono indivisibili gli androni di entrata, le scale, l'ascensore, gli impianti; sono indivisibili in punto di diritto le grandi corti o piazzali (salvo diversi accordi adottati in osservanza alle norme).

Al fine di regolare tutte le spese di gestione dei beni (manutenzione e conservazione) e suddividerle in modo equo e giusto, esistono - appunto -le tabelle condominiali.

Cosa sono e a cosa servono

Le tabelle quindi indicano la partecipazione del singolo immobile alle spese comuni, tale partecipazione si esprime in millesimi.

In buona sostanza, ogni unità immobiliare facente parte dell'edificio, viene identificata con dei propri connotati numerici-millesimi, che variano a seconda delle caratteristiche del singolo immobile

E' una sorta di carta d'identità del singolo bene, che indica le peculiarità del bene rispetto al bene comune.

Le tabelle quindi servono a suddividere la singola spese tra i singoli proprietari in modo equo e corretto.

Per rispondere a questa esigenza, le tabelle possono essere anche più di una.

Ci sono infatti condomini che hanno tabelle assai semplici, “tabella A generale” e “ascensore pulizie scale”, ad altri in cui invece le spese relative ad ogni bene comune, destinato a servire i condomini in modo diverso, viene regolato in modo distinti (oltre alle tabelle già dette, ci possono essere “tabelle cantine”, “tabelle fosse biologiche”, “tabelle garage” e così via).

In buona sostanza, la tabella millesimale del singolo immobile ne determina la quota di partecipazione al bene comune e, di conseguenza, la sua quota di spesa scaturente dal bilancio preventivo e dal rendiconto.

Le tabelle che ogni Amministratore è tenuto ad applicare sono quelle che risultano approvate o, se manca l'atto formale di approvazione, quelle in uso da sempre.

Luca Santarelli

per le tabelle ora basta la maggioranza

una sentenza rivoluziona le regole per modificarle ma resta ancora qualche dubbio sull’applicazione

Di certo la sentenza n. 18477 resa dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione il 9 agosto 2010 rappresenta una delle più rilevanti novità giurisprudenziali in materia condominiale degli ultimi anni.

Con l'enunciato, infatti, la Corte ha sancito che per la modifica delle tabelle condominiali è sufficiente la maggioranza dei consensi. Tale principio sorge dopo decenni in cui la stessa Corte ha ritenuto corretto il principi opposto, ovvero la necessità dell'unanimità (1000/1000).

I Giudici hanno sviluppato la motivazione in molte direzioni arrivando a ritenere corretto applicare il principio anche nel caso in cui le tabelle sono quelle allegate ad un regolamento contrattuale, scritto, sottoscritto, accettato e trascritto.

Facendo un'analisi di puro diritto, sorgono alcune riflessioni.

Sulla scorta del nuovo orientamento, la modifica delle tabelle può avvenire con la sola maggioranza dei consensi, a ciò non rilevando nemmeno che l'atto di compravendita delle singole unità abitative, indichi in modo preciso i millesimi dei beni comuni riconducibili all'immobile oggetto di compravendita.

Per dirla in breve, una delibera adottata con la sola maggioranza e non soggetta a trascrizione, può modificare l'atto pubblico trascritto presso la Conservatoria.

Inoltre, se sino ad oggi la revisione delle tabelle doveva essere effettuata in caso di errori tecnici (anche d'ufficio), oggi entrano in gioco non solo gli errori (la cui soluzione problemi non darebbe), ma anche le valutazioni tecniche. E proprio sugli errori e le stime si concentra un’altra recente sentenza della Cassazione che consente modifiche alle tabelle solo in caso di errori che determinino apprezzabili differenze di valore; o di errori di stima rispetto a valori tecnici oggettivi.

Gli operatori del settore sanno bene che nel redigere le tabelle si debbono fornire e seguire delle valutazioni tecniche ma che assai spesso queste sono più di una, diverse tra loro sebbene virtualmente tutte corrette. Pertanto, come succede ogni qualvolta la giurisprudenza fornisce nuovi orientamenti, occorrerà verificare come i singoli Giudici decideranno di recepire le sentenze e, soprattutto, occorrerà analizzare le evoluzioni pratiche. Non bisogna infatti dimenticare che le tabelle e i millesimi delle singole unità condominiali costituiscono dato essenziale per valutare il quorum di presenza e di maggioranza, prima ancora di assumere rilievo per la ripartizione delle spese. ( L.S.)