Disdetta o rinnovo tacito

Il mondo delle locazioni è uno dei più dinamici e quindi apre costantemente nuove questioni o ne ripropone di “antiche”. Uno dei problemi che nel tempo hanno dovuto affrontare i Giudici è quello del rinnovo dei contratti di locazione allo spirare del termine contrattualmente previsto, senza che sia stata data la disdetta da una delle due parti.

In particolare, la questione che andiamo ad affrontare è il rinnovo tacito dei contratti di locazione, nelle diverse tipologie ad uso abitativo.

Contratti equo canone e patti in deroga (L. 392/78 e L. 359/92)

Il primo vero e grande problema è stata la gestione dei contratti stipulati prima dell'entrata in vigore dell'attuale normativa (L. 431/98) e non disdettati alla pri­ma scadenza succesiva alla sua entrata in vigore (30/12/1998).

La questione è regolata dal com­binato disposto degli comma VI e I dell'art. 1 L. 431/98.

Il sesto comma prevede che “i contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo”.

Il comma richiamato regola i contratti di locazione liberi, di durata 4 anni più 4 di rinnovo automatico, e testualmente prevede: “Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni ”.

Quindi la lettera della legge parrebbe chiara. Tutti quei contrati vigenti all'entrata in vigore della L. 431/98 e non disdettati alla prima scadenza successiva, si rinnovano ex art. 2 comma I L. 431/98. Da qui il quesito: il rinnovo è di quattro anni o di quattro anni oltre quattro anni?

Sulla questione si potrebbe scrivere tomi, per ovvie ragioni ci si limita a dire che il rinnovo è per l'intera durata contrattuale, ovvero di quattro anni oltre quattro anni e non solo per il periodo di proroga di anni quattro.

Questa soluzione, a cui tra i primi è giunto il Tribunale di Firenze (sentenza 13/12/2004 n. 4834), si fonda sostanzialmente su una ragione.

L'ultimo comma soprariportato dice chiaro che i contratti de quibus non disdettati sono “regolati” dal primo comma che lo si deve applicare nella sua integralità.

In effetti, il legislatore non ha scritto “rinnovati”, bensì “regolati”.

Il comma che deve “regolare” i contratti non disdettati prevede la durata di anni quattro con rinnovo di anni quattro e non solo un mero rinnovo.

Da ciò discende che alla fine del primo quadriennio, la disdetta da parte del locatore doveva essere motivata dalle gravi ragioni previste dall'art. 3 L. 431/98.

Contratti a canone libero (art. 2 comma I L. 431/98)

I contratti cosiddetti liberi, rimessi cioè alla libera pattuizione delle parti e alle regole del mercato, hanno una durata di almeno quattro anni con rinnovo di quattro anni.

Ciò significa che alla scadenza del primo quadriennio (o del termine pattuito), il contratto non può essere disdettato dal locatore salvo che non abbia un'esigenza tra quelle indicate all'art. 3 L. 431/98.

In tal caso, con il preavviso di legge, il locatore recede per giustificato e dichiarato motivo dal contratto.

La disdetta, invece, potrà essere da lui inviata per la scadenza del rinnovo quadriennale.

Si tratta solo la figura del locatore, atteso che il conduttore, nella quasi totalità, dei casi può inviare la disdetta in ogni momento.

Orbene, il caso di nostro interesse è quello che vede un contratto giunto alla scadenza dl rinnovo di 4 anni (che per legge tale è e tale deve essere la proroga, né più breve, né più lungo) senza che nessuna parte contrattuale abbia manifestato volontà a sciogliersi dal contratto.

In tal senso la lettera della legge ma, soprattutto, la giurisprudenza ad essa ricollegata è chiara e perentoria. In buona sostanza il contratto subisce “un rinnovo” di uguale periodo del “rinnovo” conclusosi, di anni quattro.

Il rinnovo del contratto per mancata disdetta è pari ad anni quattro e così via. Come si vede, trattasi di caso molto più semplice del primo.

Siamo infatti in presenza di un contratto stipulato e rinnovatosi sotto il vigore della stessa legge al cui art. 2 n. 1 L. 431/98 prevede che “in mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”.

In questo caso il legislatore usa la dicitura “rinnovato” alle stesse condizioni del rinnovo appena disciplinato (quattro anni).

Contratti ex art. 2 comma 3-5 L. 431/98

Sulla carta il problema potrebbe apparire più complesso.

Siamo infatti in presenza di una tipologia di contratto nuova nel 1998, contratti nominati in più modi (calmierato, di secondo canale ecc.). Ciò che conta è che è un contratto che presenta, sostanzialmente, due caratteristiche:

a. durata più breve di quello libero (compreso il rinnovo 5 anni in luogo di 8);

b. canone pattuito nella forbice dei valori degli accordi territoriali (più bassi di quelli di mercato).

Anche per questo contratto, laddove venga ad operare la proroga di due anni e nel caso che nessuna delle due parti si adoperi per  porre fine alla sua durata, “il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni” (art. 2 comma 5 L. 431/98).

Anche in questo caso, si ritiene che la lettera della legge sia chiara e che il contratto vada avanti ad oltranza di due anni in due anni, salvo che non intercorra disdetta di una delle parti, valendo le stesse argomentazioni di cui sopra.

Contratti transitori (art. 5 L. 431/98)

Trattasi di contratti stipulati solo per soddisfare esigenze transitorie di una delle due parti. Appare evidente che l'esigenza transitoria mal si concilia con rinnovi, soprattutto se lunghi. Ciò significa se, terminato il pe­riodo transitorio le parti permangono nell'esigenza abitativa che aveva dato luogo al contratto, questo diventi di più lunga durata. Pertanto, allo spirare del termine contrattuale e di suo rinnovo di legge, laddove le parti non manifestino la fine dell'esigenza transitoria, il contratto lo si ritiene ricondotto all'art. 2 L. 431/98.

Occorre premettere che l'art. 5 L. 431/98 nulla dice. Per la soluzione del problema soccorre quindi la logica e l'analogia con questioni similari.

Ciò che è difficile da stabilire e se il contratto verrà ricondotto al comma 1 (4+4) o al comma 3 e 5 (3+2).

La prassi contrattuale vede richiamare sovente l'applicazione del primo comma ex art. 2 con clausole del tipo: “Il locatore ha l'onere di confermare il verificarsi dell'evento e della dichiarazione che ha giustificato la stipula del presente contratto di natura transitoria tramite lettera raccomandata A/R da inviarsi al conduttore nel termine di giorni X prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio della lettera ovvero di venir meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto si intende ricondotto alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431/1998. In ogni caso ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio alla scadenza e non lo adibisca, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, agli usi espressamente dichiarati nel contratto il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all'art. 2, comma 1, legge n. 431/1998 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito ”.

Vero è, però, che sia il contratto transitorio che quello calmierato o di secondo canale (3+2), hanno il canone regolato nello stesso modo, nulla vieterebbe quindi che il contratto che regola il transitorio non disdettato e rinnovatosi, potrebbe essere quello di cui al comma 3 e 5 dell'art. “ L. 431/98.

Luca Santarelli