I rischi dell’affitto ‘a voce’

Un nostro inquilino al quale è stato appena rinnovato il contratto - che però non abbiamo ancora registrato - ha comunicato, a voce e senza il preavviso di 6 mesi previsto dal contratto, che tra due mesi intende lasciare l'appartamento. Non solo questo è in pessime condizioni di manutenzione, ma l’inquilino si rifiuta di pagare il canone per i prossimi due mesi, adducendo la motivazione del suo imminente recesso dal contratto del quale peraltro ancora oggi non ci è pervenuta la raccomandata da lui annunciata. Come possiamo fare per ottenere almeno il pagamento del canone, senza ricorrere a prassi lunghe ed onerose? Si consideri che probabilmente l’inquilino non ha beni a lui intestati, mentre lavora regolarmente e così pure il resto della sua famiglia.

Un contratto di locazione per essere validamente stipulato e, quindi, per produrre effetti deve essere scritto e registrato.

Non è dato conoscere le vicissitudini che hanno indotto la proprietà a non registrare l'atto nei termini di legge, ma certo è che tale requisito non ricorre nel caso di specie.

Ciò significa che, senza una registrazione, risulta assai difficile potere azionare qualsivoglia procedura a tutela degli interessi degli sfortunati proprietari (principio conforme anche alla quasi totalità della giurisprudenza). Infatti, la pratica ha due diversi evoluzioni/esigenze, che tra di loro convivono: a) la liberazione immobile; b) il recupero del credito.

Per liberare l'immobile, stante la sua regolare formazione (atto scritto e registrato), occorre promuovere uno sfratto per morosità.

A Firenze, una volta ottenuto il provvedimento dal Giudice, occorrono circa 2 anni per liberare il bene, lungo arco temporale che i proprietari debbono attendere anche quando il moroso “non paga l'acqua con cui si lava” (salvo che non ricorrano circostanze che permettano di tentare di accelerare i tempi).

Altro aspetto è il recupero del credito che, sulla scorta di quanto giustamente osserva la proprietà, deve essere promosso solo ove vi sia una quasi certezza di recuperare il dovuto.

La procedura del pignoramento del quinto dello stipendio (e altri compensi e trattamenti) è pratica lunga ma, laddove ve ne siano i presupposti, alla fine consente di rientrare nella disponibilità dei denari.

Ciò premesso, ritengo che i proprietari debbano darsi un ordine di priorità sul “da farsi”, così da impiegare al meglio le proprie risorse anche economiche.

La prima soluzione: registrare subito il contratto ed azionare subito la procedura dello sfratto per morosità.

In sede di consulto con il suo legale di fiducia, potrà essere valutata l'opportunità se ricorrono i presupposti per tentare di spostare la pratica in “corsia preferenziale”. Non vi è dubbio che ogni mese di attesa corrisponderà ad un mese di perdita del canone, di ritardato rilascio e così via dicendo.

Seconda soluzione: se la proprietà ripone fiducia nella promessa di rilascio, potrebbe essere valutabile la possibilità di attendere tale data per registrare il contratto (con tutte le conseguenza connesse). In ogni caso la decisione spetta ai diretti interessati che, congiuntamente e con l'ausilio del loro legale, devono essere consapevole dei pro e dei contro. (L.S.)