Per un posto auto in più

Alcuni condomini vorrebbero trasformare la centrale termica comune a tutte le 17 unità immobiliari dell'edificio in posto macchina Per tale trasformazione occorre la maggioranza in millesimi o l'unanimità di tutti i proprietari? Preciso che per la centrale termica non esiste la tabella millesimale.

Il vano già adibito a centrale termica (si presume infatti che non ci sia più), è di comproprietà di tutti i condomini.

Da verificare è la riferita circostanza che non esiste tabella millesimale, infatti è con probabilità applicabile la tabella A generale essendo quel vano una pertinenza dei singoli immobili in ragione dei millesimi di proprietà.

Nulla vieta che possa valere altra regola, ma in mancanza di dati si può solo presumere ciò che potrebbe essere.

Il dato mancante, in realtà, rende difficoltosa anche la risposta.

Cerchiamo comunque di offrire una chiave di lettura.

Dalla centrale termica deriverebbe un solo posto auto (così parrebbe dalla lettera) a disposizione di ben 17 condomini.

Due i problemi di diversa natura: 1) oggettiva: mutare le destinazione del vano; 2) soggettiva: concordare a livello condominiale il cambiamento e stabilire un equo utilizzo.

1. Il vano, oggi accatastato come vano tecnico, dovrebbe divenire “posto auto”.

Ciò comporta il dovere assolvere a tutta un'elaborata serie di pratiche presso i competenti uffici per ottenere le autorizzazioni del caso.

Mi preme evidenziare che non si tratta di aspetti secondari, ma di questioni preliminari propedeutiche alla realizzazione del posto auto.

Il quesito che mi pongo è se avete già verificato la realizzabilità di quanto volete realizzare.

2. Il secondo problema potrebbe avere due diverse soluzioni.

Una più elastica, in virtù della quale il Condo­minio dovrebbe solo stabilire il cambio di destinazione di un bene e concordare l'utilizzo, senza con ciò spogliarsi della proprietà.

In tal senso, la maggioranza dei condomini (discutibile se semplice o qualificata), potrebbe essere idonea a deliberare.

Una più rigida, che si basa sul fato che il Con­do­minio non è chiamato solo a regolamentare l'uso di un bene comune, ma a cambiarne la destinazione.

In buona sostanza, l'assemblea deve adottare due diverse decisioni: mutare la destinazione di un vano (da centrale termica a posto auto), regolamentarne l'uso.

La prima è molto rilevante avendo ad oggetto un mutamento di un vano nella sua destinazione, nella sua natura e la semplice maggioranza potrebbe non essere sufficiente, essendo necessaria l'unanimità.

Altra questione è concordare l'uso del posto auto.

Su questo aspetto si apre uno scenario eterogeneo.

A mero titolo esemplificativo: a) il posto auto viene utilizzato un mese a rotazione per ciascun condomino; b) si dividono i giorni dell'anno in ragione dei millesimi di proprietà di ogni singola unità immobiliare, chi ha più millesimi gode di più giorni del posto auto; c) a sorteggio.

Insomma la questione non è semplice e temo che darà adito a controversie (chi ha un piccolo appartamento si vedrà contrastato nel pari uso del posto auto da chi ha invece un grande immobile) e contestazione, i condomini dovranno essere bravi nell'affrontare con buon senso la vicenda.

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