Diritto di contabilità

di Luca Santarelli

Nel nostro condominio, l'amministratore prende provvedimenti senza rispettare la legge, il regolamento di condominio, le delibere e ordinanze e sentenze del giudice di pace.

La ripartizione delle spese (art. 1123 cod civ) art 1130 punto 1° e 1197 cod civ nega il diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese prima della presentazione del bilancio dell'assemblea per l'approvazione, diritto disposto dal giudice di pace.

Si può chiedere la revoca giudiziaria ai sensi dell'art. 1129 punto 2° del codice civile?

E ' competente il Giudice di pace o il Tribunale?

Per introdurre la risposta al quesito del Lettore, ricapitoliamo i doveri dell'Am­mi­ni­stratore così come sono stati individuati nel codice civile.

In particolare, l'art. 1130 c.c. prescrive che egli “deve”:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. E deve, alla fine di ciascun anno, rendere il conto della sua gestione.

Notiamo che il Codice usa la forma imperativa del verbo “dovere”, ciò significa che all'Ammi­ni­stra­to­re non spetta una funzione facoltativa di scelta, ma un vero e proprio obbligo.

Ciò appurato, la norma enumera, come abbiamo visto, uno dopo l’altro, i doveri dell'amministratore e tra questi tutte le violazioni che il lettore di elenca nella lettera.

Il regolamento, non solo deve essere rispettato dai condomini (non stiamo qui ad addentraci nella tematica delle differenze tra regolamento contrattuale e assembleare) e, in caso di violazione, l'Amministratore d'ufficio deve farlo rispettare.

Lo stesso dicasi per le delibere condominiali che, ove non osservate, debbono essere eseguite d'ufficio.

Solo a titolo esemplificativo, se le rate condominiali, deliberate in sede di assemblea ordinaria annuale, non vengono pagate dai condomini, l'Amministratore deve dare corso ad ogni utile procedura per il recupero del credito.

Ed ancora, laddove vi sia una perdita dal tetto con conseguente infiltrazione nell'immobile sottostante, l'Amministratore, alla luce dell'obbligo di conservazione del bene comune, deve eseguire gli interventi volti alla riparazione senza dover ricevere una delibera ad hoc.

La ragione dell'uso imperativo “deve” si radica nel fatto che l'amministratore, quale mandatario dei condomini, deve ricoprire i propri uffici nel loro unico interesse e nel rispetto delle norme che si sono dati (regolamento) e le decisioni che adottano (delibere), dovendo porre in essere ogni attività necessaria per la conservazione e la manutenzione dei beni comuni.

Aggiungiamo, per compleatare la risposta, che  l'Amministratore è tenuto a far visionare i documenti contabili in quanto questi sono dei condomini e non dell'Amministratore, il quale ne è solo il depositario.

Non solo. Ove richiesto dal singolo condomino anche senza motivazione, ne deve anche rilasciare copia (con diritto al rimborso delle spese).

Nel caso del Lettore, non solo il principio sopra detto risponde in modo fedele ai principi enunciati dalla Corte di Cassazione, ma parrebbe essere stato oggetto di contenzioso sfociato in una sentenza del Giudice di Pace.

Ciò detto, per i nostri condomini si profilano due possibilità.

Non confermare l'amministratore in carica alla scadenza del suo annuale mandato e, volendo, anche senza approvare il rendiconto consuntivo e, a maggior ragione, il bilancio preventivo.

Oppure ricorrere alle vie giudiziarie per la revoca; in tal caso competente è il Tribunale.

La scelta può essere adottata solo dopo uno studio analitico delle carte e valutando anche il tempo che manca alla scadenza del mandato.