la sentenza

Con la sentenza n. 15.372 del 21/4/2010, la Corte di cassazione ha stabilito che “Nel caso in cui nell'immobile locato l'utilizzazione dei locali divenga inagibile a causa di infiltrazioni di acqua provenienti da parti comuni dell'edificio, sussiste l'obbligazione principale del locatore in ordine al mantenimento della cosa locata al convenuto”. L'inadempienza del locatore, quindi, legittima il conduttore a chiedere il risarcimento dei danni, vale a dire il ripristino dei locali all'uso contrattualmente pattuito, oltre l'eventuale ristoro dei maggiori danni.

La vertenza nasce dalla domanda di risanamento dei locali e del maggior danno inoltrata da una società che, a causa di infiltrazioni proveniente da beni comuni, si era vista pregiudicata nel condurre in locazione ed esercitare la propria attività a causa di infiltrazioni provenienti dalle parti comuni. La conduttrice, vistasi rigettare la domanda sia in Tribunale che in Appello, ha trovato conforto solo nel terzo ed ultimo grado di giudizio.

Il caso investe una questione che spesso affligge i rapporti tra locatore e conduttore, ovvero la destinazione  dell’immobile. I contratti di locazione, infatti, prevedono l'uso che del bene locato verrà fatto (abitazione, ufficio con apertura o senza apertura al pubblico). Tale principio lo si deve leggere e sposare con l'art. 1576 del Codice civile, che testualmente prevede il mantenimento della cosa in buono stato locativo: “Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”.

Occorre evidenziare che tale principio vige e regola i rapporti tra le parti, a prescindere dal fatto che sia o meno previsto dal contratto. Pertanto, quando si verifica un evento che pregiudica in tutto o in parte il godimento del bene all'uso contrattualmente pattuito, occorre verificare se la causa è la mancata (e quindi necessaria) riparazione ordinaria oppure straordinaria.

La rottura di un tubo condominiale con tutto ciò che comporta (ricerca del guasto, scasso, riparazione o sostituzione di un tubo, ripristino parti comuni, intonacatura, tinteggiatura), attiene la sfera degli interventi di natura straordinaria e quindi di spettanza ed onere del locatore.

Pertanto, se a causa di problematiche che attengono gli obblighi del locatore, il conduttore (persona fisica o società che sia) subisce un danno, ha diritto ad essere risarcito.

Nello specifico, il danno ha una duplice veste: mancato godimento del bene ed eventuali ulteriori danni .

Il primo si risolve con la riparazione del danno o, più in generale, con il ripristino dello stato dei luoghi tali da renderli nuovamente idonei all'uso previsto. Mentre, l'eventuale maggiore danno che può rappresentarsi in molti e diversi modi (restituzione canoni pagati, danni arredi e corredi, mancato guadagno ecc.), costituisce altra e diversa voce di danno che il conduttore ha diritto a vedersi ristorata.

Luca Santarelli

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