L’affitto va alla cassa ogni anno

All'obbligo di registrazione dei contratti di locazione, se di durata superiore a trenta giorni, si accompagna il versamento dell’imposta di registro, adempimento questo che si ripeterà poi anno dopo anno per l’intera durata del rapporto.

La registrazione può essere effettuata in un qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Ricordiamo che  sono considerati nulli tutti i contratti di locazione o di comodato riferiti a fabbricati, che non vengono registrati (L. 311/2004).

Il calcolo dell’imposta

L'imposta di registro viene versata con il modello F23 disponibile in banca e alle poste.

Quando il locatore è una persona fisica l'imposta di registro è pari al 2% del canone annuo per le locazioni di fabbricati abitativi, di fabbricati strumentali (non soggetti ad IVA) e di terreni non agricoli.

L’imposta per l’affitto di terreni agricoli è dello 0,50%. Occorre arrotondare i centesimi all’euro più vicino.

Va ricordato che l’imposta minima da versare è di Euro 67,00. Lo stesso importo di Euro 67,00 va versato (qualunque fosse l’ammontare del canone di affitto) in caso di risoluzione anticipata del contratto (attenzione: sul modello F23 occorre indicare il codice tributo 113T ferme restando le altre istruzioni che pubblichiamo di seguito).

In pratica:

- si paga una prima volta all’atto della registrazione consegnando allo sportello dell’Agenzia delle Entrate una delle copie dell’F23;

- si paga ogni anno nella stessa misura (2% del canone annuo vigente in quel momento ma senza minimo) entro 30 giorni dall'inizio di ogni annualità. Non occorre portare la ricevuta all’Agen­zia ma è necessario conservarla.

Esiste la possibilità di versare l’imposta in un’unica soluzione per l’intera durata del contratto, se pluriennale. In tal caso l'imposta viene ridotta di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale (attualmente il tasso è dell’1%, quindi 0,5%) moltiplicato per il numero di annualità previste.

L’eventuale risoluzione anticipata dà diritto al rimborso delle annualità successive.

Come utilizzare il modello F23

di versamento

Il modello F23 richiede l’indicazione dei dati del locatore e del conduttore, il codice dell'Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente (in provincia di Firenze: Firenze 1 TZK, Firenze 2 TZL, Empoli TZJ, Borgo San Lorenzo TZF).

I codici indicati valgono dall’8 febbraio 2010.

Ricordiamo che per i contratti di affitto registrati in precedenza si continua ad utilizzare i vecchi codici (Firenze 1 R5G, Firenze 2 R5H, Firenze 3 R5J, Empoli R5F, Borgo San Lorenzo R5E).

Si inseriscono poi gli estremi dell'atto:

- per il primo anno (registrazione) basta indicare l'anno di stipula;

- per i versamenti successivi l'anno di stipula e il numero registrazione dell'atto.

La casella “causale di versamento” deve contenere l’indicazione “RP”.

I codici tributo da impiegare sono:

115T – imposta per la prima registrazione,

112T – imposta per i pagamenti delle annualità successive alla prima,

107T - se si paga, all'atto della registrazione, l'imposta per l'intera durata della locazione.

Responsabilità e obblighi

La legge impone, sia al conduttore che al locatore, di rispettare le scadenze dell’imposta di registro (responsabilità solidale sul pagamento dell'intera imposta).

Poiché l'onere spetta ad entrambe le parti, chi effettua il pagamento (in genere è il locatore) ha diritto di addebito della metà dell'imposta all'altra parte.

Con la legge 296/06 (Finanziaria 2007) la registrazione del contratto (e l’obbligo solidale di versare l’imposta) incombe anche sull'agente immobiliare che avesse concorso alla stipula del contratto.

Come comportarsi all’Ufficio

Recandosi allo sportello per la registrazione, occorre consegnare copia dell’F23 (quello con scritto copia per l’ufficio), il contratto in originale (con due copie che verranno restituite timbrate dall’ufficio, una per il locatore, l’altra per il conduttore), la richiesta di registrazione (mod.69) e riepilogativo (mod. A8).

I modelli 69 e A8 si trovano presso gli Uffici o sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate dove è possibile anche preparare il modello F23.

Sul contratto originale e sulle copie dev'essere apposta una marca da bollo da Euro 14,62 ogni quattro facciate scritte o comunque ogni 100 righe.

L'ufficio, effettuata la registrazione e restituisce le copie c on tutti i riferimenti della registrazione.

Da alcuni anni, attraverso le applicazioni di Fisco-On.Line è possibile – con un software gratuito dell’A­gen­zia delle Entrate – effettuare tutti gli adempimenti in via telematica.

Sanzioni e ravvedimento

Per l’imposta di registro le sanzioni sono pesanti.

L’omessa presentazione della richiesta di registrazione è sanzionata per un importo che va dal 120 al 240% dell'imposta prevista.

E’ possibile ravvedersi registrando il contratto e pagando l'imposta entro 90 giorni con una sanzione del 10% (1/12 del minimo), oppure entro un anno con una sanzione del 12% (1/10 del minimo).

In caso di omesso od insufficiente versamento d'imposta la sanzione è del 30%.  

Il ravvedimento operoso entro 30 giorni riduce la sanzione al 2,5% ed entro un anno al 3%.

In tutti i casi di ravvedimento è necessario versare gli interessi (calcolati sull’1% annuo). Anche per il ravvedimento, i pagamenti potranno essere fatti col modello F23. I codici da utilizzare sono:

- 115T: imposta di registro per contratti locazione, prima annualità;

- 112T: imposta di registro per contratti locazione, annualità successive;

- 671T: Sanzioni imposta di registro;

- 731T: Interessi.

Le istruzioni per compilare il resto del modello sono analoghe a quelle viste per i normali versamenti.

Da ricordare

L’imposta di registro è dovuta sull’importo annuale dell’affitto e non sul deposito cauzionale eventualmente versato dall'inquilino. Solo se il deposito o altre garanzie sono prestate ad terzi si paga un’imposta di registro dello 0,50%.

A differenza delle locazioni i contratti di comodato registrati pagano un’imposta fissa di registro pari a Euro 168,00.

Per i contratti ad uso abitativo a canone concordato nei comuni ad alta densità abitativa (come Firenze) il calcolo dell'imposta è effettuato sul 70% del canone di affitto.

Se il contratto di locazione viene ceduto gratuitamente è dovuta un’imposta fissa di  Euro 67,00 se la registrazione è avvenuta per l'intero periodo di locazione oppure - se invece si è pagato anno per anno - l'imposta è dovuta in misura percentuale pari al 2% dei canoni residui con un minimo di Euro 168,00.  Va comunque pagata l'imposta annuale per il periodo successivo.

Ricordiamo che ai sensi della legge 248/2006 è dovuta l'imposta di registro anche per le locazioni di immobili strumentali effettuate da soggetti IVA verso altri soggetti IVA o verso privati. L’imposta è pari all'1% sia all’atto della registrazione che annualmente.

Luigi Cobisi

redazione@panoramacasa.it