Vita in condominio

Quando in un palazzo vi sono più di quattro proprietari, esiste di fatto il condominio il quale impone di seguire determinate regole e leggi che lo riguardano

L’ASSEMBLEA

L’assemblea condominiale è la riunione di tutti gli interessati (condomini e, in alcuni casi, inquilini) indetta allo scopo di prendere le decisioni più importanti sull’amministrazione del condominio: è l’organo supremo, la voce stessa del condominio.

Da chi è convocata

Generalmente l’assemblea è convocata dall’amministratore in carica, ma può essere convocata anche da persone diverse nelle seguenti ipotesi:

• da ciascun condomino, quando manca l’amministratore, nel caso in cui sia defunto o gravemente malato;

• da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edifico, quando sono trascorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta rivolta all’Amministratore di convocazione dell’assemblea. In quest’ipotesi, difatti, i condomini richiedenti, di fronte all’inerzia dell’amministratore, in sua sostituzione, possono provvedere direttamente alla convocazione (vedi art. 66 Disp.att.c.c.);

• dal curatore speciale, il quale, nominato per iniziare o proseguire una causa giudiziale, voglia avere istruzioni sulla condotta della vertenza (vedi art. 65 Disp.att.c.c.).

Modalità della convocazione

Ai sensi dell’art. 66 Disp.att.c.c., ciascun condomino ha diritto di ottenere la comunicazione della convocazione dell’assemblea almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza.

La ragione di tale termine è da ricercare nella circostanza che deve essere garantita ai condomini la possibilità di essere presenti e di conoscere data, ora e luogo della riunione in un congruo anticipo.

La giurisprudenza ha precisato che l’avviso di convocazione non solo deve essere inviato al condomino, ma deve anche essere ricevuto da questi nel previsto termine di cinque giorni “liberi”, cioè escludendo i giorni festivi.

Il mancato rispetto di tale termine comporta l’annullabilità della relativa delibera assembleare che, pertanto, potrà essere impugnata, con ricorso all’Autorità Giudiziaria, entro il termine perentorio di 30 giorni dalla data dell’assemblea per coloro che erano presenti, o dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti, ciò ai sensi dell’art. 1137 del Codice civile.

Al contrario, invece, la mancata comunicazione a tutti i condomini, o anche ad uno solo, dell’avviso di convocazione, comporta la nullità della delibera, che potrà essere quindi impugnata senza limiti di tempo.

E’ importante osservare che, secondo la giurisprudenza, si reputa regolarmente convocata l’assemblea quando risulta che i condomini ne abbiano avuto in qualche modo notizia, anche oralmente, e purché ve ne sia prova certa. (Cass. n. 1033/95, n. 6919/82).

Così, anche il sistema, di prassi, di far consegnare dal portiere gli avvisi di convocazione, con contestuale ricevuta da parte del condomino, viene ritenuto legittimo. Ciononostante, la forma di convocazione più usata e consigliata è quella scritta, effettuata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, appunto perché consente una facilità di prova.

Per quanto riguarda il contenuto della comunicazione, dovendo i condomini essere adeguatamente informati sulle materie in discussione, è necessaria l’esatta indicazione degli argomenti posti all’ordine del giorno. L’incompletezza dell’ordine del giorno produrrà l’annullabilità della delibera assembleare, se impugnata nei trenta giorni di legge.

IL REGOLAMENTO

Qualora nell’edificio vi siano più di dieci condomini, l’art. 1138 c.c  prevede l’obbligo della predisposizione del regolamento, che ha la funzione di porre delle regole alla vita condominiale, disciplinando l’uso delle cose comuni, la loro amministrazione, la ripartizione delle spese ecc.

Se i condomini sono meno di dieci, il regolamento è meramente facoltativo, ma, qualora, venga predisposto, si applicano le stesse regole di quello obbligatorio ed ha la medesima efficacia giuridica.

Il regolamento deve, dunque, contenere: le norme circa l’uso delle cose comuni (locali comuni, cortili, terrazze, riscaldamento centralizzato ecc..), la ripartizione delle spese (integrate dalla  tabella  millesimale, che verrà allegata al regolamento), nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Qualora il regolamento non sia stato redatto, ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la sua formazione.

L’art. 1138 prevede, comunque, che il regolamento debba essere approvato dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio e, poi, trascritto nell’apposito registro.

Quanto al contenuto precettivo del regolamento, il quale ha vera e propria “forza di legge” all’interno del condominio, esso non può menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano da atti di acquisto o convenzioni, né può derogare alle disposizioni imperative in materia di condominio richiamate dall’art. 1138 c.c. ultimo comma.

LE TABELLE MILLESIMALI

A grandi linee la tabella millesimale si forma considerando la superficie reale delle proprietà esclusive (se i piani sono tutti della stessa altezza), oppure la cubatura reale (se i piani sono di diversa altezza); altezza dal suolo; isolamento e riparo dai venti; piano; razionalità della sistemazione interna della proprietà esclusiva rispetto alla sua destinazione; destinazione (solo nel caso in cui l’edificio abbia una destinazione promiscua); esposizione verso strada, cortile ecc. Tutti questi elementi devono essere trasformati in coefficienti. Considerata la complessità dei relativi calcoli, la prassi è quella di affidare la stesura delle tabelle millesimali a un tecnico scelto dai condomini (ad esempio ad un geometra). Qualora non esista già una tabella millesimale redatta da chi ha costruito, o frazionato e venduto l’edificio, l’amministratore può chiedere al costruttore a quali prezzi iniziali per metro quadro egli intendeva vendere, o sono state realmente vendute, le singole proprietà esclusive. Difatti, ottenuti tali prezzi, l’amministratore potrà redigere la tabella millesimale dividendo 1.000 per la somma di tutti i prezzi di tutte le proprietà esclusive e moltiplicando il quoziente per il prezzo di ciascuna proprietà esclusiva.

Per una migliore comprensione facciamo l’esempio di un condominio composto da 4 proprietà esclusive: un’abitazione A di mq 200, un negozio B di mq 100, un ufficio C di mq 50 ed un magazzino D di mq 50, i cui prezzi di vendita convenuti a parità di condizioni di mercato sono rispettivamente euro 100.000 (appartamento A), euro 100.000 (appartamento B), euro 30.000 (ufficio C), euro 20.000 (magazzino D), per un totale di euro 250.000. Dividendo 1.000 per 500.000.000 (totale dei prezzi di vendita), otterremo un coefficiente pari a 0,004.

Pertanto la tabella millesimale sarà ottenuta così come mostrato nella Tabella in questo riquadro.

INSERIRE TABELLA A PAG 34 DELLA MASTRO DI CLASS

Tabelle e divisione delle spese

La tabella millesimale deve contenere minimo tre serie di dati: i millesimi di proprietà, i millesimi di gestione comune, i millesimi per la ripartizione di quelle spese relative a servizi suscettibili di utilizzazione separata come l’ascensore, scale ecc.

La tabella millesimale generale dell’edificio, formata in base al solo valore delle singole unità immobiliari, consente il riparto delle spese generali e di quelle che riguardano le parti comuni a tutti i condomini. Tale tabella non è utilizzabile per il riparto delle spese che non sono comuni a tutti i condomini in ragione del diverso uso delle cose condominiali.

Difatti, in virtù dell’articolo 1123, primo comma del C.c., le spese relative a cose destinate a servire i condomini in misura diversa sono ripartite in proporzione dell’uso che ne fa ciascuno. Infine, sempre in tema di riparto di spese condominiali, i condomini possono derogare al criterio di cui all’articolo 1123 C.c.., ma occorre l’unanimità dei consensi dei condomini.

Difatti, l’accettazione, da parte dei condomini, della tabella millesimale predisposta dal venditore-costruttore ed allegata ai singoli contratti di vendita, dà luogo ad una convenzione sui criteri di ripartizione delle spese che, anche se si discosta da quelli fissati dalla legge per la ripartizione delle spese relative alle parti comuni dell’edificio, è vincolata tra le parti, attesa la derogabilità dei predetti criteri legali (Cass. Civ. 28 gennaio 1995, n. 1028).

LE PARTI COMUNI

La legge non dà una definizione del condominio, tuttavia esso può essere definito come una figura speciale di comunione che intercorre tra più proprietari di un edificio avente ad oggetto la gestione di beni indivisibili di proprietà comune a tutti i condomini.

Dalla titolarità del diritto di proprietà, che ogni condomino ha sulle parti e sui servizi comuni,  consegue, quindi, l’obbligo di contribuire alle spese per la loro gestione, il godimento e la conservazione.

Da ciò deriva che è fondamentale individuare quali siano le parti dell’edifico di proprietà comune.

A tale esigenza ci viene in aiuto l’art. 1117 c.c. il quale indica, in modo dettagliato, quali siano le parti comuni dell’edificio condominiale.

Esse sono: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili ed, in genere, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune; i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per latri simili servizi in comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti, le fognature, i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.