Condomino moroso? Ci pensa l’amministratore

Una questione che ricorre spesso nelle preoccupazioni dei condomini è quella della morosità o del ritardato pagamento degli oneri comuni da parte di qualche componente.

Dal canto loro, gli amministratori sono preoccupati dalla riforma giacente ormai da anni in Parlamento, che li vedrebbe in prima linea responsabili per vicende del genere.

Ciò è vero, in quanto se passasse una delle riforme di cui si è tanto letto, gli Ammi­nistratori dovrebbero mettere mano alla propria tasca, laddove non si siano azionati con tempismo avverso i condomini morosi.

Ma anche vero che non bisogna attendere la riforma per inquadrare una responsabilità dell'amministratore. Proviamo a tracciarne un elenco.

i casi pratici

Nella speranza di essere chiari, si cerca di tracciare un percorso che da un punto di vista concreto dipinga fedelmente le situazioni più frequenti nell'ambito condominiale, dall'altro inquadri ed estrapoli gli elementi di diritto rilevanti per giungere così ad una o più soluzioni plausibili.

Per legge ogni Condominio “deve” riunirsi in assemblea almeno una volta l'anno (cosiddetta assemblea ordinaria).

Tra i punti che devono essere inseriti dall'Amministratore nell'ordine del giorno, vi sono l'approvazione del rendiconto delle gestione passata e, dopo la nomina dell'amministratore e in caso di sua riconferma, l'approvazione del preventivo di spesa dell'anno successivo.

Entrambi i bilanci vengono approvati anche nella ripartizione delle spese tra condomini che nelle scadenze dei pagamenti delle rate. È infatti usanza che gli oneri condominiali vengano suddivisi in tre o quattro rate.

La puntualità dei pagamenti è essenziale per permettere all'Amministratore di avere sempre in cassa i denari sufficienti per far fronte alle varie spese.

Periodicamente devono essere pagate le utenze (luce, acqua, gas), i fornitori abituali (pulizia scale, cambio lampade fulminate, oneri assicurativi), nonché piccoli interventi staordinari (rottura di un tubo).

Altre volte, i condomini debbono far fronte ad interventi di natura straordinaria (rifacimento tetto, facciate, fosse biologiche).

Non occorre essere uomini di legge per capire che il ritardo di uno o più condomini nell'adempimento alla propria obbligazione, espone gli stessi inadempienti, e il Condominio tutto, a gravi rischi.

Gli esempi son presto fatti: il mancato pagamento delle bollette e delle utenze, comporta il rischio di distacco dell'acqua, del gas e, in ogni caso, il dovere sopportare gli interessi di mora per il ritardato pagamento, che sono tutt'altro che economici.

Oppure, invio da parte dei fornitori insoddisfatti (per esempio, mancato pagamento lavori straordinari), di decreti ingiuntivi con carico di spese e, inoltre, rischio che qualche condomino si ritrovi “all'uscio di casa” l'ufficiale giudiziario per il pignoramento (non è poi detto che quel condomino sia uno moroso, potrebbe essere anche uno dei più diligenti).

In buona sostanza, la puntualità dei pagamenti è essenziale affinché il Condominio non si esponga a rischi.

I compiti

dell’amministratore

Ma una simile puntualità dei pagamenti è assai rara da rinvenire. Da qui prendono corpo varie considerazioni, che si sviluppano poi nella singola casistica che è decisamente eterogenea e impossibile da esaminare in dettaglio. In sintesi, il mancato puntuale pagamento (ovvero omesso del tutto) da parte di uno o più condomini, pone a carico del Condominio danni, interessi e spese che, in via di rivalsa possono poi far ricadere sui diretti responsabili.

In questa sede ci si limita però ad esaminare la figura dell'Amministratore per verificare quando e come risponde nelle vicende descritte.

L'Amministratore, a norma dell'art. 1130 c.c. (“Attribuzioni dell'amministratore”), “deve 1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio”.

La norma è chiara e come tale non necessita di interpretazione, così come è chiaro l'imperativo usato, “deve”.

Pertanto, se l'amministratore “deve” eseguire le delibere e se la delibera prevede il riparto di spesa con la rateizzazione dei pagamenti, nessun ritardo o conseguenza è giustificata, avendo lo stesso, per chiara previsione codicistica, ogni potere per potere evitare il peggio.

In pratica, all'amministratore il legislatore ha riconosciuto ogni più ampio potere (nei binari delle legalità), per eseguire le delibere.

Se la delibera approva un bilancio ed il riparto, non vi sono giustificazioni affinché siano tollerate - da parte dell'Ammi-nistratore - nell'assoluto silenzio ritardi o omessi pagamenti.

Quindi, avverso i ritardatari, l'ufficio amministrativo deve agire senza dilazioni di tempo e, se a causa di ritardati o omessi pagamenti, il Condo-minio subisce conseguenze dannose, non è da escludere (anzi la riterrei ipotizzabile), una responsabilità o corresponsabilità dell'amministratore.

Quanto sopra non sussiste, se l'amministratore - decorso un breve e fisiologico termine rispetto alla rata - abbia dapprima sollecitato il pagamento su sua carta intestata e, poi, passato la pratica al proprio ufficio legale di fiducia per il recupero giudiziario del credito.

Quanto sopra è necesario, non per inasprire i rapporti tra mandante e mandatario, ma per far funzionare in modo corretto il motore del Condominio.

Dall'altro canto non ci si deve dimenticare che l'Amministra-tore non gestisce un proprio bene (potendo quindi fare ciò che vuole), ma deve rispondere in modo puntuale e preciso ad un incarico ricevuto.

Luca Santarelli