Guida all’affitto per studenti

Tra i vari tipi di contratto di affitto, quello dedicato agli studenti universitari offre importanti opportunità a proprietari e inquilini, ma impone anche una particolare attenzione alle diverse norme che lo regolano. Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza.

due contratti

Per prima cosa, si ricorda che anche per locare agli studenti nulla fa escludere che si possa ricorrere al normale contratto abitativo, cosiddetto libero, che prevede una durata di 4 anni più 4 di rinnovo automatico e nessun vincolo al canone, che viene pertanto fissato di comune accordo tra le parti.

Viceversa, si può ricorrere al contratto abitativo transitorio cosiddetto concordato, appositamente ideato per rispondere alle esigenze temporanee tipiche di un inquilino “di passaggio” come è appunto uno studente fuori sede. La legge sulle locazioni (L. 431/1998) infatti ha previsto la possibilità di stipulare un contratto specifico per gli studenti che, a determinate condizioni, consente una durata ridotta, un canone calmierato e agevolazioni fiscali.

Trattandosi di condizioni in parte fissate con accordi territoriali triennali tra le associazioni della proprietà e degli inquilini, cerchiamo di ricostruire quelle attualmente vigenti con particolare riferimento alla provincia di Firenze.

il contratto transitorio per studenti

In provincia di Firenze, l’ultimo accordo territoriale specifico per le locazioni per studenti universitari risale al 1999, mentre gli accordi seguenti (2004 e 2009) hanno riguardato la locazione in generale e si sono limitati a richiamare il contratto studenti solo per fissarne la misura del canone.

Quindi, per ricapitolare le norme che regolano questo tipo particolare di contratto risaliamo al primo accordo di cui riepiloghiamo di seguito i punti salienti, integrandoli con le minime modifiche successive e corredando il tutto con il facsimile del contratto.

dove si puo’ stipulare

Dal 2006, a seguito del D.M. del 10 marzo, il contratto concordato per gli studenti universitari trova applicazione in tutti i comuni, anche in quelli dove non è stato stipulato o rinnovato un accordo territoriale.

In quelli che non lo hanno stipulato, per concordare il canone, si fa riferimento alle tabelle del comune più vicino, anche in altra regione, demograficamente simile. Mentre in quelli che hanno stipulato in passato un accordo territoriale, ma non l’hanno rinnovato (l’accordo dura 3 anni), vale ancora il vecchio accordo maggiorato delle variazioni Istat intervenute dal mese successivo alla stipula dell’accordo fino al mese precedente alla stipula del nuovo contratto di locazione.

Attenzione, però! Sia dove non sono stati stipulati accordi sia dove invece ciò è avvenuto (Firenze è tra questi), si deve obbligatoriamente utilizzare il facsimile ministeriale (vedi pag. 4) e, per accedere alle agevolazioni fiscali (vedi l’ultimo paragrafo dell’articolo), si deve trattare di immobili situati in comuni ad alta densità abitativa (per la provincia di Firenze: Bagno a Ripoli, Calen-zano, Campi Bisenzio, Empoli, Firenze, Impruneta, Lastra a Signa, Scandicci, Sesto Fioren-tino, Signa).

chi li può stipulare

Il contratto transitorio per studenti è utilizzabile qualora il conduttore sia iscritto a un corso di laurea o di perfezionamento presso l’università di Firenze, oppure di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza.

Può essere sottoscritto dal singolo o da gruppi di studenti (e non dai genitori, come qualcuno erroneamente ritiene).

durata

Il contratto ha una durata da sei mesi a tre anni e, alla prima scadenza, il contratto di rinnova automaticamente per una durata uguale a quella iniziale, se il conduttore non comunica la disdetta al locatore almeno tre mesi prima della data di scadenza del contratto.

DETERMINAZIONE DEI CANONI

Il canone di locazione degli immobili è determinato in base ai seguenti elementi:

• ubicazione sul territorio;

• classificazione per caratteristiche;

• superficie;

• dotazione di mobilio.

ubicazione

La zonizzazione di riferimento per il Comune di Firenze è determinata in base alla tavola delle microzone comunali accorpate in zone omogenee (vedi tabellina “Firenze zonizzazione” a pag. 3).

Fasce di oscillazione

L’accordo stabilisce che il canone di locazione degli immobili da locare è determinato per zona, sulla base di fasce di oscillazione, comprendenti un valore mensile minimo ed uno massimo a metro quadro. Attenzione: le fasce sono state costruite per le locazioni abitative normali, mentre per i contratti a studenti bisogna applicare una maggiorazione del 10% ai valori riportati nella tabella di pag. 3.

Superficie convenzionale

La superficie convenzionale dell’alloggio, sulla base della quale viene determinato il canone di locazione, è data dalla somma dei seguenti elementi:

A. l’intera superficie utile dell’unità immobiliare (per superficie utile si intende l’area effettivamente calpestabile escludendo da tale calcolo i palchi morti, le intercapedini fra i soffitti e tutte le aree con altezza inferiore a cm. 240);

B. lo 0,50 della superficie utile delle autorimesse singole;

C. lo 0,30 della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune;

D. lo 0,25 della superficie utile di balconi, terrazze, cantine, palchi morti ed altri accessori simili;

E. lo 0,15 della superficie scoperta di pertinenza dell’immobile in godimento esclusivo del conduttore;

F. lo 0,10 della superficie condominiale a verde nella misura corrispondente alla quota millesimale dell’unità immobiliare.

Classificazione degli immobili

Possono essere condotte in locazione tutte quelle unità immobiliari destinate a civile abitazione i cui impianti siano consentiti dalle vigenti normative in materia con particolare riferimento alla sicurezza di cui alla L. 46/90 e successivi decreti attuativi.

Gli elementi da considerare, per individuare il canone effettivo, compreso tra il valore minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione sono:

• tipologia dell’alloggio

• stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile

• pertinenze dell’alloggio

• presenza di spazi comuni

• dotazione di servizi tecnici.

Le unità immobiliari sono classificate in base alle caratteristiche sottoindicate in tipo A, B e C.

Tipo A - E’ classificato di tipo A l’immobile che ha le seguenti caratteristiche:

1. appartamento completamente risanato o ristrutturato negli ultimi 10 anni alla data di stipula del contratto, ai sensi della Legge reg. Toscana n. 1/2005;

2. appartamento edificato negli ultimi 10 anni dalla data di stipula del contratto, esclusi quelli di edilizia convenzionata con convenzione in corso e non decaduta e di edilizia sovvenzionata.

3. Sono altresì classificati alloggi di tipo “A” le unità immobiliari che, oltre ad avere i seguenti requisiti:

a) riscaldamento completo di elementi radianti, efficiente ed a norma;

b) servizio igienico con almeno 4 apparecchi, fornito di finestra o aerazione forzata;

c) impianto idrico idoneo ed efficiente;

d) impianto elettrico a norma;

e) ascensore per unità immobiliari poste oltre il terzo piano fuori terra, in immobile con oltre 4 piani fuori terra;

f) ambienti a norma secondo le vigenti leggi e regolamenti, ivi comprese le deroghe ammesse anche dai regolamenti edilizi in vigore alla data di stipula del contratto d’affitto;

g) infissi ed affissi efficienti con chiusura atta a garantire la tenuta agli agenti atmosferici,

hanno anche le seguenti caratteristiche, nessuna esclusa:

1) presenza di sistema di condizionamento d’aria nell’unità immobiliare;

2) rifiniture di particolare pregio;

3) dotazione di doppi servizi igienici, con secondo servizio dotato di almeno 3 apparecchi;

4) dotazione di spazi esterni ad uso esclusivo (terrazze, logge, giardino, cortile, etc.) superiori al 30% della superficie utile dell’unità immobiliare della quale sono pertinenze, e comunque con superficie non inferiore a 20 metri quadri;

5) dotazione di spazi per uso parcheggio con effettiva disponibilità, relativamente alle sole unità immobiliari poste nelle zone di cui alle lettere c) e d) art. 18, legge 392/78.

Tipo B - Si considera di tipo B l’alloggio dotato di:

1. riscaldamento completo di elementi radianti, efficiente ed a norma e/o consentito dalle vigenti leggi;

2. servizio igienico con almeno 4 apparecchi, fornito di finestra o areazione forzata;

3. impianto elettrico a norma e/o consentito dalle vigenti norme;

4. impianto idrico idoneo ed efficiente;

5. ascensore per unità immobiliari poste oltre il terzo piano fuori terra, in immobile con oltre 4 piani fuori terra;

6. ambienti a norma secondo le vigenti leggi e regolamenti, ivi comprese le deroghe ammesse anche dai regolamenti edilizi in vigore alla data di stipula del contratto d’affitto, e dotato di spazi di servizio e pavimentazione integra o comunque in condizioni normali;

7. infissi ed affissi efficienti con chiusura atta a garantire la tenuta agli agenti atmosferici;

8. citofono o apriporta efficienti salvo delibere condominiali;

Tipo C - Si considerano di tipo C gli alloggi che non presentano almeno due delle caratteristiche indicate nei numeri da 1 a 7 della tipologia B con esclusione di quella di cui al n° 5 che non è elemento determinante per questa tipologia.

Maggiorazione per particolari

categorie di immobili

Gli importi della tabella sono incrementati (oltre che del 10% in quanto tipologia studenti) fino ad un massimo del 15% per gli alloggi con superficie utile pari o inferiore a 55 metri quadri.

In caso di unità immobiliari arredate il canone può essere incrementato fino al 15%, da graduarsi in relazione alla quantità e qualità dell’arredo.

Si considera completamente arredata l’unità immobiliare dotata di:

- camera: letto con comodino, armadio, scrivania con sedie, lampada da tavolo, libreria;

- cucina: tavolo con sedie, mobile con stoviglie, angolo cottura;

- elettrodomestici: lavatrice, frigorifero, televisore.

Aggiornamento del canone

Nell’accordo fiorentino del 1999, il canone di locazione poteva essere aggiornato annualmente fino al 75% della variazione Istat. Tale meccanismo però non compare nel facsimile ministeriale e non ce n’è più traccia negli accordi successivi. Se ne deve dedurre che non è più attivo.

Contratto tipo

I contratti possono essere stipulati esclusivamente utilizzando il contratto tipo (vedi il facsimile a pagina 4), provvedendo a integrarlo con i dati delle parti e dell’immobile, indicando con precisione tutti gli elementi e le pattuizioni che hanno consentito la determinazione del canone. Possono essere sottoscritti da studenti in forma singola o plurima, dall’Azienda Regionale per il Diritto allo Studio, nonché da cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore. In caso di pluralità di conduttori, le obbligazioni del contratto sono assunte in solido ed il rateo del canone deve essere corrisposto in un’unica soluzione.

E’ consentito il recesso anticipato anche da parte del singolo conduttore per qualunque motivo, previa comunicazione da fare pervenire al locatore con lettera raccomandata a/r almeno due mesi prima della data di recesso. E’ consentito il subentro di una terza persona in sostituzione del recedente, previa comunicazione scritta al locatore (con allegata fotocopia di documento d’identità valido e codice fiscale) e ferma restando la validità della durata contrattuale della locazione primaria. Il locatore ha facoltà di negare, entro 20 giorni dalla ricevuta comunicazione, il subentro per giustificati motivi. Il numero dei subentranti non può superare quello dei conduttori originari, e comunque la sostituzione del recedente è consentita a condizione che rimanga almeno uno dei conduttori originari. Al recesso dell’ultimo originario conduttore, il contratto si considera risolto.

E’ vietata la sublocazione anche parziale e il comodato dell’unità immobiliare locata, a pena di risoluzione di diritto del contratto.

La superficie dell’unità immobiliare deve rispettare i seguenti parametri minimi:

- 30 metri quadri per 1 persona;

- da 30 a 45 metri quadri fino a 2 persone;

- da 45 a 65 metri quadri fino a 3 persone;

- per ogni persona in più oltre le 3 ci devono essere almeno 15 metri quadri in più;

- fino a 100 metri quadri non possono esserci più di 5 persone.

Garanzie contrattuali

Le parti potranno essere assistite dalle organizzazioni sindacali per la stipula dei contratti di locazione e potranno richiedere che la proposta contrattuale venga sottoposta ad una commissione di conciliazione per verificarne la rispondenza agli accordi.

Agevolazioni fiscali

Come accennato sopra, per i contratti a canone concordato stipulati nei comuni ad alta densità abitativa (in provincia di Firenze: Bagno a Ripoli, Calenzano, Campi Bisenzio, Empoli, Firenze, Impruneta, Lastra a Signa, Scandicci, Sesto Fiorentino, Signa), è prevista una riduzione del 50% dell’imposta di registro da dividersi tra proprietario e inquilino.

Inoltre, vige per il proprietario una riduzione forfettaria del reddito pari al 40,5% del canone percepito e per l’inquilino una detrazione Irpef pari a: 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro; 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non superiore a 30.987,41 euro.

La detrazione va rapportata al numero dei giorni dell'anno durante il quale la casa è stata effettivamente utilizzata come abitazione principale e va ripartita tra i contraenti, in caso di cointestazione del contratto di locazione.

Dallo scorso anno, anche i contratti studenti a canone libero godono di una detrazione fiscale dedicata agli inquilini. La detrazione (il 19% della spesa su un importo non superiore a 2.633,00 euro di spesa annua, vale a dire al massimo 500,00 euro) viene riconosciuta se risultano soddisfatte contemporaneamente due condizioni:

- l’università deve essere ubicata in un comune distante da quello di residenza dello studente almeno 100 chilometri

- il comune di residenza dello studente deve in ogni caso appartenere a una provincia diversa da quella in cui è situata l’università.

L’agevolazione spetta anche se la spesa è sostenuta nell’interesse di familiari fiscalmente a carico (con reddito complessivo, cioè, non superiore a 2.840,51 euro, al lordo degli oneri deducibili e - nel caso di figli - di età inferiore ai 26 anni).