Quanto vale l’amministratore

La Confedilizia ha approvato un "Mansionario dell'amministratore condominiale". Nel documento vengono indicati il contenuto ed i limiti delle prestazioni dell'amministratore di condominio al fine di realizzare l'obbiettivo della massima trasparenza nei rapporti fra condòmini proprietari di casa ed amministratori.

Il Mansionario elenca partitamente le attività comprese nelle due grandi categorie di attribuzioni dell'amministratore: le prestazioni ordinarie e le prestazioni straordinarie.

Nella prima categoria rientrano sostanzialmente le attività (nel Mansionario specificatamente individuate) ricomprese nel mandato conferito all'amministratore ed incluse nel compenso concordato per tale mandato siccome corrispondenti e necessarie alla normale amministrazione del condominio.

Nella seconda categoria sono comprese le prestazioni ulteriori (pure specificatamente individuate) rispetto a quelle ordinarie. Per queste ultime, il documento predisposto prevede che il compenso per l'amministratore venga determinato dall'assemblea condominiale all'atto della deliberazione delle stesse prestazioni; nella medesima sede l'amministratore formalizzerà la propria accettazione del compenso così fissato.

Il Mansionario Confedilizia può essere utilizzato attraverso richiamo da inserirsi nella delibera di nomina dell'amministratore condominiale o di rinnovo dello stesso nella carica (il relativo modello di delibera è allegato al Mansionario).

il MANSIONARIO

punto per punto

La rappresentanza legale del condominio, così come prevista dall’art. 1131 Cod. civ., è insita nel mandato conferito all’amministratore (si tratta di una rappresentanza volontaria per effetto di un mandato collettivo).

Le attribuzioni dell’amministratore si articolano in:

Capo I - Prestazioni ordinarie;

Capo II - Prestazioni straordinarie.

I) Prestazioni ordinarie

In questa categoria rientrano le attività ricomprese nel mandato conferito all’amministratore ed incluse nel compenso concordato per tale mandato siccome corrispondenti e necessarie alla normale amministrazione del condominio e, specificatamente, le seguenti:

1. svolgimento di ogni attività correlata al ruolo di legale rappresentante del condominio (e-sempio: ricevere la corrispondenza e gli atti indirizzati al condominio);

2. custodia del registro dei verbali delle assemblee e di tutti i documenti del condominio, per i tempi previsti dalle vigenti normative;

3. cura dell’osservanza del regolamento di condominio;

4. tempestiva esecuzione delle delibere assembleari;

5. apertura e gestione del c/c bancario o postale del condominio, ove l’assemblea non disponga diversamente;

6. redazione del rendiconto annuale e del preventivo dell’anno successivo ed invio di copia de-gli stessi ai condòmini;

7. convocazione tempestiva - a mezzo di raccomandata A.R. o con mezzo equipollente e con indicazione degli argomenti all’ordine del giorno - dell’assemblea annuale e presenza alla medesima nonché, se richiesto, redazione del processo verbale;

8. convocazione della riunione annuale del consiglio di condominio (se esistente);

9. invio tempestivo, e comunque entro dieci giorni dall’assemblea, di copia del verbale della stessa a tutti i condòmini, assenti e presenti;

10.messa a disposizione dei condòmini che lo richiedano, previo appuntamento, dei documenti relativi al condominio e, prima dell’assemblea, dei documenti giustificativi delle spese non-ché dell’estratto conto bancario o postale, con rilascio, se richiesto, di copia dei documenti anzidetti a spese dei singoli richiedenti;

11. predisposizione della disciplina dell’uso delle cose comuni e cura della prestazione dei ser-vizi nell’interesse comune, in modo da assicurarne il miglior godimento a tutti i condòmini, nel rispetto delle norme vigenti, nonché svolgimento delle attività volte a conservare nel tempo il valore patrimoniale delle parti comuni degli immobili;

12. gestione dei rapporti tra il condominio e la Pubblica Amministrazione ed ottemperanza alle disposizioni della stessa;

13. cura, nell’interesse del condominio, dei rapporti tra il condominio medesimo ed i fornitori, gli eventuali dipendenti e collaboratori, gli eventuali professionisti esterni (anche incaricati della tenuta di eventuali libri paga), le proprietà contigue ed i terzi in genere;

14. ricerca dei fornitori e richiesta dei relativi preventivi;

15. richiesta dei preventivi per ogni intervento non compreso nel punto 7) delle prestazioni stra-ordinarie;

16. adempimento degli obblighi fiscali ed amministrativi del condominio;

17. riscossione dei contributi dai condòmini, anche con tempestivo ricorso all'Autorità giudizia-ria ai sensi dell’art. 63 disp. att. Cod. civ.;

18. erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

19. compimento, anche mediante la promozione di procedure giudiziarie, degli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, con immediata comunicazione all’assemblea;

20. proposta all’assemblea della copertura assicurativa dell’edificio e compimento degli even-tuali adeguamenti per la conseguente deliberazione assembleare;

21. accesso all’edificio condominiale ogni volta che se ne presenti la necessità, e comunque almeno una volta ogni tre mesi;

22. passaggio tempestivo delle consegne, in occasione del termine del mandato, da amministratore uscente ad amministratore subentrante;

23. comunicazione dei dati dei condòmini alle pubbliche autorità, con il consenso degli interessati e nei limiti imposti dalle normative vigenti, qualora richiesto;

24. compimento di ogni altra attività prevista dalle vigenti normative o comunque necessaria o utile per la gestione ordinaria dell’immobile e dei rapporti con i condòmini.

II) Prestazioni straordinarie

Rientrano in questa categoria le seguenti attività:

1) convocazione tempestiva - a mezzo raccomandata A.R. o in forma equipollente, con indicazione degli argomenti all’ordine del giorno - delle assemblee ulteriori rispetto a quella annuale e partecipazione alle stesse per tutta la loro durata, nonché, se richiesto, redazione del relativo processo verbale;

2) partecipazione all’assemblea annuale per la parte eccedente il limite di durata di tre ore, nonché partecipazione alla riunione annuale del consiglio di condominio (se esistente) per la parte ecce-dente le tre ore;

3) convocazione e partecipazione alle riunioni del consiglio di condominio (se esistente), ulteriori rispetto a quella annuale;

4) cura dei rapporti con la Pubblica Amministrazione (Comune, VVFF, ASL), nel caso d’interventi straordinari non ripetitivi;

5) convocazione e presenza alle riunioni di eventuali commissioni speciali;

6) compimento di ogni intervento necessario ed urgente nell’interesse del condominio;

7) compimento degli adempimenti di seguito riportati, nei casi di interventi straordinari sull’immobile condominiale previsti dai commi quarto e quinto dell’art. 1136 Cod. civ.:

- richiesta dei preventivi;

- sottoscrizione del contratto sulla base di schema preventivamente approvato dall’assemblea;

- raccolta e contabilizzazione dei versamenti effettuati da parte dei singoli condòmini;

- pagamento all’impresa degli acconti contrattualmente stabiliti e del saldo, a seguito di rilascio di specifiche certificazioni del direttore dei lavori;

- rendicontazione finale e riparto definitivo della spesa straordinaria tra i condòmini;

- espletamento delle incombenze di competenza dell’amministratore relative alle age-volazioni fiscali previste dalle disposizioni vigenti in favore dei condòmini (es.: IVA agevolata; riduzione IRPEF ecc.);

- compimento di tutte le attività connesse agli adempimenti relativi alla sicurezza nel cantiere;

8) partecipazione, ove necessario, alle udienze davanti all’Autorità giudiziaria in relazione a vertenze nelle quali il condominio sia parte.

Per le prestazioni straordinarie il compenso per l'amministratore verrà determinato dall'assem-blea all'atto della deliberazione delle stesse (e in tal caso nella medesima sede l'amministratore for-malizzerà la propria accettazione del compenso così fissato) ovvero in via preventiva in una con il compenso di cui al Capo I.

ATTENZIONE: Il Mansionario Confedilizia deve essere richiamato nella delibera di nomina dell'amministratore condominiale o di rinnovo dello stesso nella carica.

SCHEMA TIPO PER

LA DETERMINAZIONE

DEL COMPENSO

Il Coordinamento Condomi­nia­le della Confedilizia ha predisposto lo “Schema tipo per la determinazione del compenso dell’amministratore di condominio”, nuovo strumento diretto a conferire trasparenza ai rapporti tra condòmini ed amministratori. Si tratta di strumento che vuole costituire soprattutto un mezzo concreto e semplice di ausilio per tutti gli interessati, volto a semplificare ed alleggerire compiti ed attività nell’ambito dei rapporti condominiali.

Va detto subito che il modello è stato pensato e predisposto nel rispetto di quella medesima impostazione che è stata seguita da parte della Confedilizia nella redazione del Mansionario dell’amministratore condominiale: si seguono, in particolare, i medesimi criteri e soprattutto la medesima ripartizione (impostata sulla distinzione tra prestazioni ordinarie e prestazioni straordinarie) che è alla base del Mansionario anzidetto.

Quanto alle modalità concrete di utilizzo dello schema, si tratterà semplicemente di fare diretto uso dello stesso, indicando per ogni singolo caso gli specifici importi relativi alle prestazioni ivi previste. Si potrà ad esempio richiedere a più amministratori di restituire completato lo schema medesimo così che l’assemblea condominiale possa poi fare una scelta consapevole, sulla base dei diversi modelli come completati. Il modello dell’amministratore prescelto, integrato e completato come sopra, potrà essere poi allegato – unitamente al Mansionario – al verbale dell’assemblea. E’ opportuno peraltro che in questo contesto lo schema sia sottoscritto, unitamente al Mansionario, anche dall’amministratore (e ciò, soprattutto ai fini della determinazione del contenuto del contratto di mandato).

Passando all’esame degli aspetti specifici dello schema, va notato quanto segue.

1) Relativamente alle competenze per lo svolgimento di prestazioni ordinarie si sono previsti due possibili criteri per la quantificazione del compenso: a) a forfait, e dunque in un importo omnicomprensivo e unico; oppure: b) in misura proporzionale (in questo caso la proporzionalità può essere riferita ad una serie di elementi costituiti dal numero delle unità immobiliari; dalla esistenza e dal numero di impianti comuni; dalla presenza e dal numero di eventuali dipendenti del condominio; ecc: si tratta degli elementi che, secondo quanto si è constatato normalmente accadere, influiscono in maggiore misura nel concreto sull’attività e sull’impegno dell’amministratore).

Va detto però che nulla vieta che i due criteri anzidetti vengano utilizzati congiuntamente: in questo caso, una parte del compenso potrà essere determinata in via forfettaria ed altra parte in via proporzionale.

2) Quanto alle competenze per l’attività straordinaria, va notato che si sono considerati al riguardo alcuni specifici profili:

a) l’ipotesi della gestione di unità immobiliari di proprietà comune che sia curata dall’amministratore (situazione che si presenta, per esempio, nel caso di locazione dell’appartamento di proprietà comune già alloggio del portiere e dismesso come tale);

b) la partecipazione dell’amministratore a riunioni (assemblee o riunioni del consiglio di condominio) che si protraggano per un periodo di tempo maggiore rispetto al periodo di durata da considerarsi “normale” o che eccedano il numero “normale” delle riunioni nel corso dell’anno: si noti che, in questo caso, il compenso supplementare sarà dovuto all’amministratore solamente per la parte di attività che ecceda la normalità;

c) l’ipotesi degli interventi di manutenzione straordinaria relativi a parti comuni dell’edificio: in questo caso, si è ritenuto di individuare ed elencare le singole prestazioni che può ritenersi che l’amministratore sia tenuto a svolgere. La percentuale indicata nello schema in esame per la quantificazione del compenso è riferita allo svolgimento di tutte le prestazioni elencate. Ove pertanto l’amministratore svolgesse nel concreto solamente una parte delle prestazioni elencate nel documento in parola, il compenso da concordarsi in concreto dovrebbe corrispondere solamente ad una parte di quello previsto;

d) il caso della partecipazione ad udienze davanti all’Autorità giudiziaria: si tratta in questo caso di fissare un compenso (per il quale sarebbe meglio che fosse previsto un importo massimo: “fino a ...”) per ogni udienza, compenso che peraltro dovrebbe portare ad escludere la possibilità di riconoscimento di compensi ulteriori in favore dell’amministratore per l’impegno derivante dall’esistenza di vertenze condominiali;

e) il caso dell’attività prestata relativamente a pratiche assicurative per la liquidazione di danni: da notare che l’ipotesi considerata è solo quella relativa a danni alle parti comuni dell’edificio (e non, invece, alle parti di questo oggetto di proprietà esclusiva).