Crac, la banca torna in pole position

Chi compra casa sembra destinato a perdere una delle tutele più importanti. La Corte di Cassazione, con una recente sentenza, ha infatti stravolto  un importante principio introdotto poco più di dieci anni fa, il cosiddetto privilegio speciale.

le tutele dell’acquirente

Nel 1997 è stato introdotta nel codice civile la “trascrivibilità” del contratto preliminare di compravendita immobiliare. L’articolo 2645 bis prevede infatti al primo comma che “I contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente”.

Gli effetti di tale trascrizione sono molti, ma il primo e più importante viene indicato al secondo comma della stessa norma: “La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare”.

La logica che ha spinto il legislatore ad intervenire è stata quella di tutelare gli acquirenti di immobili, soprattutto in tutti i casi ove i promittenti venditori sono società costruttrici o immobiliari, quindi soggetti fisiologicamente esposti ai rischi d'impresa, come il fallimento. Senza questa tutela, infatti, gravissimi sarebbero gli effetti per una normale famiglia, che si troverebbe in fondo alla lista dei creditori del fallito, rischiando di perdere - come in tanti casi è accaduto - la casa e i risparmi faticosamente accantonati.

Insomma, la norma introdotta nel 1997 ha apportato importanti novità e rilevanti effetti.

Effetti esaltati dall'art. 2775 bis del Codice civile allorquando prevede che: “Nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell`articolo 2645 bis, i crediti del promissario acquirente che ne conseguono, hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto o, di condanna al pagamento, ovvero al momento della trascrizione del pignoramento, ovvero al momento dell'intervento nella esecuzione promossa da terzi”.

Quindi, la trascrizione che deve tutelare i futuri acquirenti da eventi futuri, conferisce in caso di mancata vendita, un “privilegio speciale” e cioè una causa di prelazione costituente garanzia patrimoniale sul quel determinato bene del debitore in relazione alla causa del credito.

Non solo. A norma dell'art. 2748, “Se la legge non dispone altrimenti, il privilegio speciale sui beni mobili non può esercitarsi in pregiudizio del creditore pignoratizio (2784 e seguenti; att. 234). I creditori che hanno privilegio sui beni immobili sono preferiti ai creditori ipotecari se la legge non dispone diversamente”.

Proprio l'ultima parte della norma fa capire la portata e l'importanza di quanto la nuova legge ha introdotto: con il riconoscimento del privilegio speciale che sorge in caso di problemi, il promittente acquirente (la coppia di giovani sposi, il pensionato o chi sia) ha dei diritti tali per cui le sue aspettative viaggiano in una corsia preferenziale e preferita persino ai creditori ipotecari.

Insomma, con tutti i “se” ed i “ma” legati alla dinamicità e all'incertezza del diritto, il legislatore aveva fatto un ottimo lavoro, pensando alle parti più esposte nell'oneroso passo dall'acquisto dell'immobile.

Anche la giurisprudenza che negli anni si è formata sul punto è orientata nel mantenere fermi i punti legislativi e quindi preferire i creditori muniti di privilegio speciale rispetto a quelli ipotecari.

inversione di marcia

Tutto ciò fino ad oggi. Purtroppo, però, il principio enunciato è stato stravolto da un recentissimo intervento della Corte di Cassazione riunita in sezione unite, che, con la sentenza n. 21045 depositata l’1/10/2009, ha retrocesso la posizione dell’acquirente, facendo invece avanzare quella delle banche creditrici. “Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell’art. 2775-bis cod. civ.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis cod. civ., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall’ultima parte dell’art. 2745 cod. civ.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull’ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal secondo comma dell’art. 2748 cod. civ. e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell’immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell’art. 72 della legge fallimentare), il conseguente credito del promissario acquirente - avente ad oggetto la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare - benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell’istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull’immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice”.

Con non poco stupore, dalla lettura della decisione, a onor del vero di una lunghissima e ben motivata sentenza (ben 37 pagine), la Corte addiviene ad una soluzione che virtualmente toglie la serenità a tutti coloro che, trascrivendo il contratto preliminare, tornavano alle proprie abitazioni pensando di aver sì dato dei denari, ma che era come averli in cassaforte.

Nella fattispecie posta all'attenzione della Corte così non è stato, e così potrebbe non essere in futuro.

É molto difficile prevedere come la Magistratura si atteggerà dinanzi ad un enunciato autorevole - per averlo la Corte emesso a sezione unite - e per il principio che enuncia.

Luca Santarelli