Fisco soft per la prima casa

Gli immobili - terreni e fabbricati - sono soggetti a imposte che colpiscono il reddito che ne deriva (Irpef e addizionali), il possesso (Ici) e il loro trasferimento. In particolare, esaminiamo di seguito le imposte relative all’acquisto di un fabbricato abitativo.

imposte sull’acquisto della casa

In caso di acquisto di un immobile si applicano, in via generale, l'IVA e/o l'imposta di registro (a seconda del venditore) e le imposte ipotecaria e catastale (vedi tabella in questa pagina).

Per l’acquisto della prima casa sono previste particolari aliquote agevolate al verificarsi di determinate condizioni (che vediamo più avanti in dettaglio).

Per le compravendite di immobili successive al 4 luglio 2006, anche se assoggettate ad Iva, nel rogito le parti devono inserire una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare:

* le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc.) del corrispettivo;

* se per l’operazione si è ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di Commercio;

* le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.

L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta (oltre all’applicazione della sanzione penale) l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre, è prevista una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro. In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio, inoltre, è obbligato ad effettuare apposita segnalazione all’Agen­zia delle Entrate.

COME SI CALCOLANO LE IMPOSTE

Le imposte (registro, ipotecaria e catastale) vengono versate dal notaio al momento della registrazione.

Per le vendite di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell'immobile, anziché dal corrispettivo pagato.

È possibile versare le imposte sulla base del valore catastale come successivamente determinato a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Infatti, l’occultamento anche parziale del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:

* le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;

* sarà dovuta una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già versata.

L’acquirente, per poter fruire dell’applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell’immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio. Il predetto sistema di tassazione prevede, inoltre, una riduzione del 30 per cento dell’onorario del notaio che, come è noto, viene calcolato sul valore dell’immobile indicato nell’atto.

Sono escluse da tale previsione le cessioni degli immobili ad uso diverso da quello abitativo e loro pertinenze (terreni, negozi, uffici ecc.).

Per chi decide di non avvalersi di tale opportunità, la tassazione continuerà ad essere applicata con le regole precedentemente previste e cioè con applicazione delle imposte sul valore commerciale del bene.

In tal caso, se l’ufficio ritiene che il valore dei beni trasferiti è superiore a quello indicato nell’atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle sanzioni e degli interessi eventualmente dovuti) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell’imposta proporzionale, un apposito avviso.

Come si determina il valore catastale

Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5 per cento) per i seguenti coefficienti:

* 110 per la prima casa;

* 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1);

* 140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B;

* 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;

* 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

ATTENZIONE - Per gli immobili non censiti si può utilizzare la rendita presunta (ovvero la rendita proposta) per determinare il valore catastale (in tal caso bisogna dichiarare nell’atto di avvalersi delle disposizioni previste dall’art. 12 del D.L. n. 70/ 1988 convertito in L. n. 154/1988). La rendita catastale attribuita verrà notificata dall’Agenzia del Territorio al contribuente. Se il valore determinato sulla base della rendita attribuita risulterà superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l’imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla registrazione dell’atto.

LA BASE IMPONIBILE PER L’IVA

Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile non è costituita dal valore catastale, ma dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti. Se, però, per l’acquisto dell’immobile l’acquirente ha contratto un mutuo o ha chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

Relativamente a queste cessioni, l’ufficio può rettificare la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene, vale a dire il valore di mercato.

In presenza di mutuo o di finanziamento bancario l’ufficio è obbligato a considerare quale “valore normale” un importo pari alla somma erogata.

ATTENZIONE - È prevista la responsabilità solidale dell’acquirente con il venditore per il pagamento dell’imposta evasa, nonché delle relative sanzioni, negli atti di compravendita di immobili soggetti ad IVA, nell’ipotesi in cui il prezzo indicato in fattura sia diverso da quello effettivo. In pratica, qualora l’importo del corrispettivo indicato nell’atto di cessione e quindi nella relativa fattura, sia diverso da quello effettivo, l’acquirente - anche se è un privato cittadino - può essere chiamato a rispondere in solido con il venditore per il pagamento dell’IVA dovuta.

L'ACQUISTO DELLA PRIMA CASA

Per l'acquisto della "prima casa" e delle sue pertinenze sono previste aliquote agevolate (vedi tabella qui sopra). Le agevolazioni competono allo stesso modo per l'acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, ma solo per una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali: * C/2 (cantina o soffitta); C/6 (garage o box auto); C/7 (tettoia chiusa o aperta).

Requisiti per i benefici

I requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa sono:

* l’abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso (D.M. 2/8/1969;

* l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula o nel Comune in cui ha sede o dove l’acquirente svolge la propria attività principale ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro (è escluso il personale delle Forze armate e di polizia); per i cittadini residenti all’estero  deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.

Inoltre nell’atto di acquisto il compratore deve dichiarare:

* di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;

* di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa;

* di impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l’immobile, qualora già non vi risieda.

Se, per errore, dette dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare con atto integrativo.

Decadenza dall'agevolazione

La decadenza dall’agevolazione comporta il recupero della differenza d’imposta non versata e degli interessi nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30 per cento dell’imposta stessa. L'acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell'immobile se:

* le dichiarazioni previste nell'atto di acquisto sono false;

* non trasferisce la residenza nel Comune ove è situato l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto;

* vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.

Le agevolazioni non si perdono se entro un anno dalla vendita o dalla donazione il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato non di lusso da adibire ad abitazione principale.