Nuovo condomino vecchia spesa

Per il recupero delle quote condominiali deliberate dopo la compravendita dell'immobile posto nell'edificio condominiale, rivolgersi al nuovo proprietario. E’ questo il senso di una recente sentenza della Cassazione (la n. 23686 del 9 novembre 2009). La  suprema Corte infatti, riformando una sentenza del Giudice di pace di Viareggio del 30 marzo 2004, ha confermato l'interpretazione rigida dell'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

In sostanza, in caso di passaggio di proprietà di un immobile, il nuovo condomino è l'unico soggetto legittimato passivo.

La ragione è molto semplice, quando un condomino diviene ex condomino, non è più convocato in assemblea, non può rivendicare diritti ed esprimere voto e pertanto non può essere chiamato a rispondere ed onorare quanto ivi deliberato.

Laddove il nuovo proprietario si veda inserire in bilancio oneri condominiali pregressi non corrisposti dal “vecchio” proprietario-condomino, avrà la facoltà di azionare l'azione di rivalsa verso lo stesso.

Sin qui, viene da dire “nulla di nuovo”, visto che l'elemento giurisprudenziale dirompente era la sentenza del Giudice di pace che è, infatti, è stata riformata.

In realtà l'enunciato ci riserva alcuni spunti di riflessione.

Partiamo da un caso concreto per poi risalire al punto di diritto.

Unità immobiliare posta in uno stabile che necessita di interventi di manutenzione alla falda del tetto, alla facciata fronte nord e alle fosse biologiche, interventi spesso sollecitati e citati in assemblea tra le “varie ed eventuali” dell'ordine del giorno.

Dopo i sopralluoghi di rito, una coppia di coniugi propone positivamente di acquistare il bene.

Poco dopo il rogito, il Condominio delibera l'esecuzione di tutte quelle opere di manutenzione necessarie da tempo, con una spesa pro capite di una certa rilevanza.

Secondo il principio giurisprudenziale detto tali spese competono al nuovo proprietario essendo state deliberate dopo il suo acquisto.

Ciò è corretto, ma non preclude altre valutazioni che radicano le ragioni giuridiche nell'analisi del diritto istituzionale.

In capo ai condomini grava il dovere di eseguire tutte le opere necessarie ed opportune a conservare e garantire il bene comune.

La necessità nasce quando le opere non sono procrastinabili e possono essere eseguite d'urgenza dall'amministratore anche senza preventiva delibera.

L'opportunità nasce invece dal conservare il bene comune, così che non degradi e consente di potere programmare l'esecuzione delle opere da adottare con delibera condominiale.

Ciò detto, se non vi è dubbio che le spese competono al condomino che le ha deliberate, c'è da domandarsi se questi non può agire per danni da vizi occulti contro il precedente proprietario che ha taciuto, appunto, le necessarie opere di conservazione da eseguire ma non ancora deliberate.

Tornando all'esempio, il nuovo proprietario poteva con diligenza rendersi conto del pessimo stato di manutenzione della facciata, tale da indurlo ad offrire un prezzo inferiore in vista dell'imminente spesa, ma non poteva certo conoscere lo stato di conservazione della falda del tetto e delle fosse biologiche.

Dall'altro il venditore ben sapeva e conosceva, tanto che le varie questioni, sebbene in modo indotto, erano state già poste all'attenzione.

In tal caso non si potrebbe escludere una richiesta risarcitoria da parte del nuovo proprietario in danno al vecchio.

In conclusioni, tali riflessioni hanno quale unico scopo quello di invitare chi si avvicina ad un acquisto immobiliare di porre in essere ogni utile attività e attenzione, insomma meglio eccedere nello zelo.

Luca Santarelli