Dubbi sull’assemblea

Può un condomino che detiene un quarto di una unità abitativa partecipare in assemblea senza la delega degli altri comproprietari e può nello stesso tempo fare lunghissime osservazioni scritte sui punti dell'ordine del giorno facendoci perdere ore e ore in assemblea?

L'amministratore può inserire nella convocazione dell'assemblea che eventuali osservazioni particolarmente complesse devono essere fatte per scritto ed allegate al verbale magari solo leggendole?

Se l’amministratore che subentra non riceve il bilancio dell’ultimo anno, preventivo e consuntivo, può ugualmente assumere l’incarico?  Va apposta qualche specifica postilla sul verbale? Le responsabilità sono comunque da attribuire a chi a suo tempo doveva stendere tali bilanci?

Nell'ambito condominiale è frequente che una unità immobiliare (abitativa o commerciale), sia intestata a più persone (per esempio moglie e marito, vari fratelli e così via).

Nel dubbio e stante la questione da risolvere, la Corte di Cassazione è intervenuta sovente in materia.

Ha enunciato il principio secondo il quale "in tema di assemblea di condominio, l'articolo 67 delle disposizioni attuative del Codice civile non autorizza a ritenere che per la valida costituzione dell'assemblea sia sufficiente la convocazione di uno solo dei comproprietari pro indiviso, essendo invece necessario che essi siano tutti avvertiti al fine di indicare quali di essi li rappresenterà in assemblea" (Cass. Civ. 28 luglio 1990, n. 7630).

Per fare chiarezza sulla rituale convocazione, tornando però anche sulla questione “convocazione”, su quest'ultimo punto rivedendo il precedente enunciato, dichiarando che, affinchè uno dei comproprietari possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all'assemblea del condominio e validamente rappresentato nella medesima, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato, anche per presunzioni, che il primo dei predetti comproprietari abbia ricevuto effettiva notizia della convocazione dell'assemblea e abbia riferito, sia pure verbalmente, il potere di rappresentanza (Cass. Civ. 27 luglio 1999 n. 8116 )

In tema è pertinente e rilevante anche la sentenza della Cass. 11.11.1992 n. 12119, secondo la quale: “Affinché uno dei comproprietari pro indiviso di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all'assemblea del condominio, nonché validamente rappresentato nella medesima, con riguardo ad affari di ordinaria amministrazione, dall'altro comproprietario della stessa unità immobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato, anche per presunzioni, che il primo dei predetti comproprietari abbia ricevuto effettiva notizia della convocazione dell'assemblea, ed abbia conferito, sia pure verbalmente, il potere di rappresentanza”.

Quindi, da un punto di vista pratico il condomino è tale, sia che lo si inquadri solo alla propria quota di proprietà che anche in rappresentanza degli altri comproprietari.

Come condomino, quindi, ha diritto di intervenire in assemblea e far verbalizzare quanto desidera, purché pertinente con l'ordine del giorno.

L'amministratore può chiedere che lunghe verbalizzazioni vengano preparate così da poterle leggere e allegare al verbale di cui ne entrerebbero a far parte integrante.

Tale richiesta è volta ad rendere più veloce e fluida l'assemblea condominiale.

Al terzo quesito rispondo in modo affermativo.

Infatti, il nuovo amministratore entrato in carica, ha i poteri e i mezzi per entrare nella disponibilità della contabilità condominiale e redigere lui stesso il nuovo bilancio.

Resta ferma la responsabilità del precedente amministratore per eventuali errori ed omissioni.

Luca Santarelli