Comprare casa in cantiere

L’acquisto della casa direttamente dal costruttore è un’opportunità che la legge ha voluto tutelare con un “pacchetto” di garanzie tra cui la fideiussione. Vediamone in dettaglio il funzionamento seguendo la guida stilata dal Consiglio Nazionale del Notariato e dalle Associazioni dei Consumatori.

La garanzia fideiussoria

La più importante tra le forme di tutela introdotte dal decreto legislativo 122/2005 è la garanzia fideiussoria posta a carico del costruttore a garanzia delle somme incassate sino al trasferimento della proprietà.

Il costruttore, entro l’atto della stipula del contratto preliminare, dovrà consegnare all’acquirente una fideiussione, rilasciata da una banca, da un’impresa di assicurazione o da un intermediario finanziario abilitato, a garanzia di un importo pari alle somme e/o al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore abbia già riscosso o, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto preliminare, debba ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà.

La garanzia pertanto dovrà coprire:

- le somme che il costruttore abbia già riscosso o i valori già acquisiti al momento della stipula del contratto preliminare;

- e somme che il costruttore debba riscuotere dopo la stipula del contratto preliminare, ma prima che si verifichi il trasferimento della proprietà, cioè prima del rogito definitivo.

La garanzia non riguarderà invece somme che il costruttore è destinato a riscuotere solo nel momento in cui si verifichi il trasferimento della proprietà, coincidente con la stipula dell’atto notarile.

Sono inoltre escluse:

- le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante (in genere una banca);

- i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.

Se è previsto l’accollo del mutuo (o di quota frazionata del mutuo) stipulato dal costruttore:

- la garanzia non riguarderà le somme che l’acquirente si è impegnato a pagare mediante accollo del mutuo stipulato dal costruttore, accollo da perfezionare nel momento in cui si verificherà il trasferimento a favore dell’acquirente della proprietà;

- la garanzia invece dovrà coprire anche le somme che l’acquirente abbia pagato mediante accollo del mutuo stipulato dal costruttore, se l’accollo andrà perfezionato in un momento precedente a quello in cui è previsto il trasferimento a favore dell’acquirente della proprietà (con assunzione da parte del costruttore della veste di “terzo datore di ipoteca”).

Ad esempio:

a) se in un preliminare il costruttore promette di vendere un edificio da costruire al prezzo di e 300.000,00 prevedendo:

- una caparra confirmatoria di e 30.000,00;

- acconti di prezzo a stato avanzamento lavori per complessivi e 100.000,00;

- saldo al rogito mediante accollo di quota del mutuo in corso di e 90.000,00 e pagamento in denaro per e 80.000,00;

la fideiussione dovrà essere prestata per complessivi e 130.000,00.

b) se in un atto di compravendita il costruttore vende un edificio da costruire al prezzo di e 300.000,00 prevedendo:

- un versamento al rogito di e 150.000,00;

- accollo, perfezionato nel rogito, di quota del mutuo in corso di e 100.000,00;

- al momento del rilascio dell’agibilità, quando il fabbricato è già venuto ad esistenza, per e 50.000,00;

la fideiussione dovrà essere prestata per complessivi e 250.000,00.

Quest’ultimo è il caso meno frequente di vendita di cosa futura, (diverso dal preliminare che è invece una promessa di vendita), dove l’acquirente non acquista la proprietà al rogito, ma solo in caso di venuta a esistenza dell’immobile.

Il decreto legislativo prevede che la fideiussione possa essere rilasciata anche a contenuto progressivo, volta cioè a garantire gli importi via via riscossi dal costruttore nel corso del rapporto, entro il limite massimo, che deve essere specificato nella polizza fideiussoria, costituito dall’intero importo che il costruttore potrà incassare prima del trasferimento della proprietà.

Come opera la fideiussione

La garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi e comporta la restituzione all’acquirente di tutte le somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscosso dal costruttore; il tutto maggiorato dagli interessi legali maturati a far data da ciascun pagamento e sino al momento in cui si è verificata tale situazione. Per situazione di crisi si intende “la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa”.

La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale: ciò significa che l’acquirente si rivolgerà subito alla banca o alla compagnia di assicurazione, senza dover prima tentare di recuperare il proprio credito presso il costruttore.

In caso di fallimento il curatore fallimentare può decidere di sciogliere i contratti preliminari stipulati dal costruttore, o di eseguirli e far conseguire all’acquirente la proprietà dell’immobile. Quest’ultimo caso può verificarsi quando l’immobile è venuto a esistenza e può quindi essere trasferito. In questa ipotesi l’acquirente non ha diritto al rimborso delle somme.

Tuttavia, prima che il curatore fallimentare comunichi la decisione di dare esecuzione al preliminare l’acquirente può decidere di incassare la fideiussione sciogliendo il contratto.

In pratica la decisione dell’acquirente prevale su quella del curatore fallimentare se l’acquirente incassa la fideiussione e ne dà comunicazione al curatore, prima che questi comunichi la sua decisione.

La fideiussione opera a richiesta scritta dell’acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore abbia riscosso, da inviarsi, al domicilio indicato dal fideiussore, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il fideiussore è tenuto a pagare l’importo dovuto entro il termine di trenta giorni dalla data di ricevimento della suddetta richiesta (pena il rimborso all’acquirente delle spese sostenute per la restituzione del capitale e il pagamento dei relativi interessi).

La sanzione prevista dal legislatore nel caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la polizza fideiussoria è la nullità relativa del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente tutelato.

La sanzione della nullità deve ritenersi applicabile anche quando la garanzia fideiussoria non presenti tutte le caratteristiche prescritte dalla legge, come:

- nel caso di garanzia prestata solo per parte delle somme da garantire (in questa fattispecie rientra dunque anche quella del “prezzo simulato“);

- nel caso di garanzia prestata da soggetto diverso da quelli indicati dalla legge;

- nel caso di polizza rilasciata senza la previsione della rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, già sopra illustrata.

L’acquirente non può rinunciare preventivamente alla garanzia fideiussoria, dato che lo scopo della nuova normativa è quello di tutelare il contraente debole, e quindi di riequilibrare i rapporti di forza tra le parti. Si parla infatti di “obbligo del costruttore” a consegnare la garanzia fideiussoria e non di “diritto dell’acquirente” a ottenere detta garanzia.

L’eventuale rinuncia da parte dell’acquirente alla garanzia non salva il contratto dalla sanzione di nullità.

Criticità e possibili forme di elusione

Rischi concreti di elusione della normativa di tutela si possono verificare sia prima dell’inizio della costruzione (vendita sulla carta) sia nel caso di vendita a costruzione non ultimata (vendita al grezzo).

La vendita sulla carta

La consegna della garanzia fideiussoria è obbligatoria solo se oggetto del preliminare sia un immobile che si trovi in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due momenti:

- dopo l’avvenuta richiesta del permesso di costruire oppure dopo l’avvenuta presentazione della denuncia di inizio attività (purché successive al 21/7/ 2005);

- prima del completamento delle finiture e quindi sino a che non sia possibile richiedere il rilascio del certificato di agibilità.

Sono quindi esclusi dalla disciplina di tutela i preliminari aventi per oggetto edifici per i quali il progetto edificatorio sia stato solo predisposto dal costruttore/promittente venditore ma non ancora presentato ai competenti uffici (le vendite sulla carta). Pertanto, nel caso di preliminare per l’acquisto di fabbricati ancora da edificare e per i quali non sia stato neppure richiesto il titolo edilizio al Comune, il promissario acquirente dovrà:

- pretendere di stipulare l’eventuale preliminare e versare la caparra e i primi acconti solo dopo l’avvenuta richiesta del titolo edilizio, così da poter godere dell’intero "pacchetto" di tutele previsto dal decreto

oppure in alternativa  

- chiedere che gli venga rilasciata una fideiussione volontaria con le caratteristiche di quella prevista dal decreto e che gli sia anche assicurato il rilascio della polizza assicurativa indennitaria, altrimenti rimarrebbe privo di qualsiasi tutela. In questo secondo caso, non potrà godere dell’intero “pacchetto” di tutele previsto dal decreto legislativo, ma almeno potrà contare sulle due principali garanzie (fideiussione e assicurazione indennitaria).

Nel caso di vendita sulla carta, quindi, il promissario acquirente dovrà prestare la massima attenzione: la pratica seguita da alcuni operatori di settore di richiedere al promissario acquirente che intenda “prenotare” un immobile ancora da costruire somme, anche di modesto importo, a qualsiasi titolo, senza che sia già stato richiesto al Comune il permesso di costruire (o titolo equivalente) e senza la contemporanea consegna al promissario acquirente stesso della fideiussione volontaria (cui dovrà seguire la stipula del contratto preliminare nei termini specificati più avanti), comporta che il suddetto acquirente non potrà beneficiare delle tutele previste dalla legge.

La vendita al grezzo

L’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà, o di altro diritto reale di godimento sull’immobile, o dell’atto definitivo di assegnazione. Questa norma penalizza il promissario acquirente: infatti, posto che l’efficacia della fideiussione cessa quando avviene il trasferimento della proprietà dell’immobile, a prescindere dall’ultimazione dei lavori, si finisce con il lasciare il promissario acquirente privo di tutela se le somme versate sino al momento in cui avviene il trasferimento della proprietà eccedono il valore di quanto viene in quel momento trasferito. Si pensi, ad esempio, all’accordo, inserito nel preliminare, che preveda il trasferimento della proprietà, con il conseguente venir meno della garanzia fideiussoria, alla realizzazione del rustico, con la contestuale stipula di un appalto per l’ultimazione dei lavori.

Anche in questo caso il promissario acquirente deve prestare particolare attenzione: infatti nel caso in cui sia previsto il pagamento dell’intero corrispettivo (riferito sia al rustico che all’appalto) prima del trasferimento o contestualmente al trasferimento della proprietà, il promissario acquirente rimarrà privo di tutela per le somme anticipate e relative alle opere di ultimazione dei lavori, essendo venuta meno, per effetto del trasferimento della proprietà, l’efficacia della fideiussione già consegnata in occasione della stipula del preliminare.

Anche in questo caso, per non  correre rischi, il promissario acquirente, al momento della stipula del preliminare, dovrà:

- pretendere di pagare sino al momento del trasferimento della proprietà solo il valore del rustico, e pagare il corrispettivo dell’appalto solo dopo il trasferimento del rustico e dopo l’esecuzione delle opere, eventualmente a stati di avanzamento lavori;

- oppure prevedere l’obbligo per il venditore di consegnargli, al momento della stipula dell’atto di trasferimento della proprietà, apposita fideiussione volontaria, a garanzia anche delle somme già pagate, eccedenti il valore del rustico trasferito, e in pratica anticipate per le opere di completamento.