E se l’assemblea non viene mai convocata?

Nonostante ripetute sollecitazioni, verbali e via mail, dei singoli condomini all'amministratore, è dal maggio 2007 che non viene convocata l'assemblea ordinaria. Faccio notare che non abbiamo versato più nulla nel conto corrente condominiale, nè ci sono stati chiesti soldi (fra l'altro sono anche da ricalcolare i millesimi essendo stato l'appartamento dell'ultimo piano diviso in tre unità con nuovi proprietari). Come possiamo regolarci?

Nel caso venga sfiduciato l'amministratore, come è nostra intenzione (nessuno dal 2007 lo ha confermato), che succede della gestione finanziaria di tutto questo periodo?

Possiamo non approvare e non saldare dei conti retroattivi, essendo stato l’amministratore inadempiente? Ci chiediamo, tra l’altro, con quali soldi venga pagata l’assicurazione del fabbricato, il servizio di spurgo e tutte  le spese ordinarie del condominio.

Il Lettore ed i condomini dello stabile in questione hanno un vero e proprio problema. L'amministratore è infatti tenuto per legge a convocare una assemblea ordinaria annuale ove, tra l'altro, illustra e rendiconta il suo operato che deve essere approvato (approvazione del rendiconto).

Laddove confermato (con delibera), egli traccia una previsione per l'anno successivo, che deve anche questa essere approvata (approvazione del bilancio preventivo).

Ciò detto, allo stato, il Condominio non ha alcun amministratore in carica, ma solo una sorta di “reggente” per la mancata nomina.

Infatti, l'amministratore dura in carica un solo anno, mandato che quindi scade in modo naturale con lo spirare dell'anno.

Il mancato resoconto annuale, che si traduce in pratica nella mancata convocazione annuale, è grave inadempienza dell'amministratore che gli ascrive grave responsabilità.

Nel vostro caso la situazione è aggravata anche dal fatto che siete alla “deriva”, in quanto nesuno ha più corrisposto alcunché, ma le spese vi sono state sicuramente. Non si capisce pertanto come possa andare avanti la gestione corrente.

Mi viene da chiedere se avete verificato presso i gestori luce e gas o presso i fornitori (manutentori, impresa pulizie ecc.) se vi sono debiti.

Il primo passo da fare è convocare immediatamente l'assemblea, seguendo l'iter tracciato dall'art. 66 disp. Att. c.c. “quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione”.

Se anche questa soluzione non dovesse sortire effetti, non rimane che la nomina da chiedere con ricorso al Tribunale.

Alla prima riunione si potrà esaminare “lo stato di salute” della contabilità condominiale e prendere le decisioni del caso. In ogni caso, è bene sin d'ora che i condomini sappiano che i fornitori debbono essere pagati, essendo del tutto estranei al rapporto e alle vicende Condominio/amministratore.

Eventuali sanzioni, interessi moratori e danni potranno essere contestati e richiesti in via risarcitoria all'amministratore, al quale è da ascrivere aggravata responsabilità sotto plurimi profili.

Rispondendo al quesito, il Condominio può non approvare i rendiconti se non vi sono i presupposti e ricostruire la storia contabile con il nuovo amministratore nominato nell'ambito assembleare o, in difetto, nominato dal Tribunale su richiesta di uno o più condomini.

Al secondo quesito, mi associo: non è dato sapere con quali denari siano state adempiute le numerose obbligazioni condominiali.

Meglio non chiedersi se sono state ottemperate le numerose scadenze fiscali, amministrative, burocratiche.

In conclusione, con massima urgenza e preferibilmente assistiti da un legale di fiducia, dovete riuscire a recuperare i documenti del Condominio (libro verbali, polizza fabbricati, libretti impianti, contabilità, cassa se esiste). Non avete tempo da perdere.

di Luca Santarelli