Comprare in cantiere: occhio al preliminare

Nel caso di un preliminare di compravendita relativo a un immobile da costruire, oltre alla normale individuazione delle parti contraenti e dell’oggetto (natura, identificazione catastale ecc.) è necessaria una descrizione più completa e precisa dell’immobile da trasferire. In particolare, sarà indispensabile allegare al preliminare:

- il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzare, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l’elenco di tutte le rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;

- gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire e l’ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.

Si tratta di documenti richiesti per evitare incertezze e quindi successive contestazioni su due aspetti molto delicati relativi all’individuazione dell’oggetto della compravendita:

- l’esatta individuazione dell’immobile e del contesto generale nel quale è collocato in caso, ad esempio, di unità in edificio condominiale. Sarà utile al tal fine allegare gli elaborati di progetto, con particolare riguardo alla rappresentazione grafica dell’immobile, delle pertinenze e delle parti condominiali;

- la precisazione delle caratteristiche tipologiche e strutturali dell’edificio da trasferire, con particolare riguardo alle caratteristiche tecniche, costruttive e ai materiali da utilizzare per la costruzione, per gli impianti e per le finiture.

Vanno allegati anche gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’indicazione dei vincoli previsti Ad esempio, la convenzione di attuazione di un Piano di lottizzazione di iniziativa privata o di un Piano di recupero.

Vanno elencati anche tutti i vincoli discendenti da queste convenzioni: obbligo di cessione di aree destinate a standard, vincoli o servitù di uso pubblico, divieti di destinazione d’uso, altro.

Avendo il preliminare per oggetto un fabbricato da costruire, che presuppone una ulteriore e successiva attività edificatoria, risulta essenziale indicare le caratteristiche tecniche della nuova costruzione. Trattandosi di caratteristiche tecniche è gioco forza che le stesse debbano risultare da un’apposita relazione redatta da un tecnico abilitato, in possesso delle necessarie competenze professionali per descriverle con precisione ed esattezza. Si tratta in particolare di riportare le caratteristiche relative a struttura portante, fondazioni, tamponature, solai, copertura, infissi e impianti.

Le varianti

Ci si è chiesti, sempre con riguardo all’immobile da costruire, se, dopo la stipulazione del preliminare che contenga la sua descrizione, con la puntuale indicazione delle sue caratteristiche tecniche e costruttive, sia consentito alle parti apportare delle varianti e, in caso di risposta affermativa, se sia necessario stipulare un apposito atto integrativo.

Al quesito si ritiene di dover rispondere in senso affermativo, considerato che lo scopo della norma non è certo quello di vincolare le parti in maniera definitiva a quelle che sono le descrizioni contenute nel contratto. Al contrario, l’obiettivo della disposizione è quello di assicurare al promissario acquirente una rappresentazione la più completa possibile di quello che è l’oggetto del contratto che è chiamato a sottoscrivere.

Le parti sono quindi libere di concordare, successivamente, ogni tipo di variante, arrivando sino alla sostituzione dell’immobile da trasferire (ad esempio nel caso in cui si convenga che, anziché l’appartamento al secondo piano, oggetto di vendita debba essere il corrispondente appartamento al terzo piano, identico al primo per consistenza e finiture). Ovviamente nel caso di varianti di così vasta portata, come quella dell’esempio, sarà necessario stipulare un atto integrativo oppure un nuovo contratto preliminare in sostituzione di quello precedentemente stipulato e si avrà l’accortezza di integrare o sostituire corrispondentemente anche la fideiussione.

Termini massimi di esecuzione della costruzione

La norma impone l’indicazione del solo termine massimo di esecuzione della costruzione (e quindi del termine di completamento dei lavori); ma sarebbe opportuna anche l’indicazione dei termini relativi ai cosiddetti stati di avanzamento lavori ai quali spesso, nella prassi, è collegato l’obbligo da parte del promissario acquirente di versare acconti di prezzo.

La norma prescrive l’obbligo di indicare i termini di esecuzione della costruzione ma non anche il termine massimo per la stipula del contratto definitivo di compravendita.

La mancanza del termine non invalida il contratto del preliminare. È però senza dubbio opportuno indicare il termine per la stipula del contratto definitivo, nell’interesse di entrambe le parti.

Indicazione del prezzo complessivo

Uno degli elementi essenziali del contratto di compravendita, è il prezzo. Vanno, pertanto, indicati:

- l’importo del prezzo; a riguardo si devono sottolineare le gravi e pericolose conseguenze, sia di carattere fiscale (accertamento di maggior valore, sanzioni per occultazione di corrispettivo, altro) sia di carattere civilistico (azione revocatoria, azione di rescissione, nullità relativa per mancata consegna della fideiussione) che possono derivare dalla eventuale simulazione del prezzo (cioè dalla dichiarazione di un prezzo inferiore a quello effettivamente pattuito);

- le modalità di pagamento del prezzo e cioè se in denaro o con altre modalità, come la compensazione (il costruttore ha acquistato un’area edificabile senza pagare il prezzo e stipula un preliminare con il quale si obbliga a cedere al promissario acquirente una porzione del fabbricato da realizzare sull’area venduta, il cui prezzo dovrà essere pagato mediante compensazione con il debito che il costruttore ha per il pagamento dell’area);

- i termini per il pagamento del prezzo, dai vari acconti sino al saldo, che normalmente coincide con il termine di completamento dei lavori e per la stipula del definitivo; ma nulla esclude che:

- sia previsto per il pagamento a saldo un termine anteriore a quello del contratto definitivo (in questo caso dovrà essere garantito dalla fideiussione, la quale (si veda l’articolo precedente pubblicato sul n. 4 di PanoramaCasa del 1 marzo 2010) deve garantire tutte le somme versate fino alla stipula dell’atto di trasferimento della proprietà);

- sia previsto per il pagamento a saldo un termine posteriore a quello del contratto definitivo, con l’obbligo per il venditore di concedere all’acquirente, al momento della stipula del definitivo, la corrispondente dilazione del pagamento; in questo caso dovranno essere specificati i termini della dilazione post rogito definitivo (in quante rate dovrà essere pagato il saldo e a quali scadenze, se debbono essere corrisposti interessi ed eventualmente in che misura) e soprattutto dovranno essere indicate le garanzie che dovranno assistere tale dilazione di pagamento, salvo che il promittente venditore rinunci a qualsiasi garanzia.

- l’indicazione delle somme eventualmente versate a titolo di caparra. Si dovrà anche precisare se si tratta di caparra confirmatoria da far valere come anticipo in conto prezzo, nel caso in cui venga stipulato il contratto definitivo, o da far valere come liquidazione preventiva del danno nel caso di inadempimento di una delle due parti oppure se si tratta di caparra penitenziale, da versarsi qualora sia riconosciuto il diritto di recesso a favore di una o di entrambe le parti, e da far valere come corrispettivo per il caso in cui tale diritto venga esercitato;

- le modalità di esecuzione dei pagamenti, fermo restando che il prezzo, se corrisposto in denaro, deve essere versato mediante bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte promittente venditrice e alla stessa intestati o con altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell’avvenuto pagamento.

Lo scopo di questa prescrizione relativa alle modalità di pagamento è di consentirne la successiva documentazione in caso di attivazione della garanzia fideiussoria (si veda l’articolo precedente pubblicato sul n. 4 di PanoramaCasa del 1 marzo 2010).

Non sono consentiti pagamenti in contanti, mediante libretti di deposito bancari o postali al portatore o di titoli al portatore per importi superiori a E 12.500,00, mentre i vaglia postali e cambiari e gli assegni postali, bancari e circolari di importo superiore a E 12.500,00 devono recare la clausola di “non trasferibilità”. In caso di violazione di tali disposizioni la sanzione va dall’1 al 40% dell’importo trasferito.

Gli estremi della fideiussione

La mancata prestazione della garanzia fideiussoria comporta la nullità relativa del contratto. Non è invece prevista alcuna sanzione per il caso di omissione dell’inserimento nel preliminare degli estremi della fideiussione, con la conseguenza che il contratto sarà e rimarrà valido qualora la garanzia fideiussoria sia stata di fatto rilasciata, a prescindere che sia stata o meno citata in atto.

Un problema potrebbe sorgere nel caso di varianti al progetto richieste, dopo la stipula del preliminare, dal promissario acquirente (anche limitatamente a un diverso tipo di materiale, accessorio o finitura) che comportino un costo aggiuntivo rispetto al prezzo concordato. Potranno crearsi due situazioni:

- se il pagamento del maggior costo è previsto all’atto definitivo di compravendita non sarà dovuta alcuna integrazione della fideiussione (la quale deve coprire solo le somme riscosse dal costruttore sino al trasferimento della proprietà);

- se il pagamento del maggior costo è invece previsto, in tutto o in parte, prima dell’atto definitivo di compravendita, sarà necessaria un’integrazione della fideiussione per l’importo da pagare prima del trasferimento della proprietà.

Ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli

Nel preliminare si deve dare atto dello stato di diritto in cui si trova l’immobile ossia se l’immobile da trasferire risulti gravato da iscrizioni ipotecarie o da trascrizioni pregiudizievoli in genere (pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, servitù passive, oneri o vincoli urbanistici, altro).

È interesse di entrambe le parti - oltre che un obbligo di legge posto a carico del promittente venditore - che tutto ciò risulti dal contratto preliminare, infatti:

- da un lato è interesse del promittente venditore dichiarare già nel preliminare tutte le formalità pregiudizievoli che gravano sull’immobile da trasferire e soprattutto specificare quali obblighi si assume in ordine a tali formalità. Questo, al fine di evitare contestazioni al riguardo e azioni di tutela da parte del promissario acquirente, che di tali formalità pregiudizievoli venga poi a conoscenza fuori dal preliminare;

- dall’altro è interesse del promissario acquirente conoscere, sin dalla data di stipula del contratto preliminare, quale sia la situazione dell’immobile in riferimento a eventuali formalità pregiudizievoli. Ciò può incidere infatti sul proprio consenso alla stipula del preliminare o sulle condizioni pattuite per il trasferimento, in relazione anche ai nuovi diritti riconosciuti al promissario acquirente in tema di frazionamento del mutuo fondiario.

Vanno quindi indicati nel contratto:

- gli estremi delle ipoteche iscritte (dati di iscrizione presso i Registri Immobiliari, creditore a favore del quale risulta iscritta l’ipoteca, titolo in base al quale si è proceduto all’iscrizione, l’importo del credito garantito e dell’ipoteca iscritta);

- gli estremi delle trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo (dati di trascrizione presso i Registri Immobiliari, soggetto a favore del quale risulta effettuata la trascrizione, titolo in base al quale si è proceduto alla trascrizione, l’importo del credito per cui si procede, come ad esempio nel caso di pignoramento, contenuto della trascrizione e vincoli che ne derivano, come ad esempio nel caso di una servitù).

Nel preliminare devono anche essere specificati gli obblighi che il promittente venditore assume a proprio carico in relazione alle iscrizioni e alle trascrizioni pregiudizievoli precisando se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita. Tipico è il caso degli impegni assunti dal promittente venditore di procedere al frazionamento del mutuo e della relativa garanzia ipotecaria, ovvero all’estinzione del mutuo in essere e alla cancellazione della relativa iscrizione ipotecaria. Nel preliminare si dovrà anche indicare se tali impegni debbano essere adempiuti prima o dopo il contratto definitivo. Spesso la soluzione adottata nella pratica prevede parte di tali impegni da adempiere prima o contestualmente al rogito definitivo e parte invece da adempiere dopo il definitivo, come nel caso in cui venga previsto l’obbligo di estinguere il mutuo e di ottenere l’atto di assen-so alla cancellazione dell’ipoteca contestualmente alla stipula del rogito definitivo e di procedere invece alla cancellazione formale dell’ipoteca subito dopo la stipula del rogito definitivo. Al frazionamento del mutuo e della relativa garanzia ipotecaria o al perfezionamento dell’atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca o di un eventuale pignoramento il promittente venditore dovrà procedere prima della stipula dell’atto definitivo di compravendita.

Nel caso in cui l’immobile oggetto del contratto preliminare sia gravato da iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli, il promissario acquirente dovrà prestare la massima attenzione e accertarsi che nel contratto preliminare sia specificato che tutte le suddette iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli debbano essere cancellate prima o all’atto della stipula del contratto definitivo, salvo ovviamente i casi sopra precisati di iscrizione ipotecaria connessa all’accollo del mutuo fondiario o di cancellazione formale di ipoteca il cui atto di assenso, da parte della banca, sia già stato rilasciato e verificato dal notaio in sede di stipula del definitivo medesimo.

Permesso di costruire e imprese appaltatrici

Nel preliminare vanno indicati gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione. La disposizione è finalizzata a far conoscere al promissario acquirente la storia urbanistica completa del fabbricato da trasferire. Non si tratta pertanto di menzione richiesta a pena di nullità dell’atto.

Sempre nell’interesse dell’acquirente, l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici con relativi dati identificativi. La menzione ha lo scopo di consentire l’acquisizione di informazioni sulla solidità e affidabilità di tali imprese.