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04/04/2002 - Acquisto con lavori in corso

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Oltre un anno fa ho acquistato un appartamento in condominio con lavori di facciata in corso di ultimazione. Il vecchio proprietario aveva già provveduto a saldare al condominio la propria quota di spesa. Ora però mi ha girato la rata del conguaglio finale, dicendo che trattasi di maggiorazioni sopraggiunte in corso d'opera. Chi deve pagare questa cifra?
   
Premesso che ai sensi dell'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile il condomino acquirente è responsabile in solido con il condomino venditore per il pagamento degli oneri condominiali relativi all'anno in corso ed al precedente, stante il tempo trascorso dalla compravendita, pare equo che il pagamento del conguaglio debba essere effettuato dal compratore.

14/10/2002 - Comunione e non condominio

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Come devono essere ripartite le spese di riparazione dell'intonaco del sottotetto a tergo e dell'intonaco sottostante la terrazza tergale del mio appartamento. La terrazza è al I piano e siccome il sottotetto non copre tutta la sua area, risulta che sono allo scoperto i 3/4 della terrazza, mentre invece quest'ultima copre la proprietà sottostante. Sia dal sottotetto che da sotto la terrazza si sono staccate parti di intonaco ed il proprietario del piano di sotto asserisce che l'intonaco sottostante la terrazza lo debba riparare a mie complete spese. Vorrei sapere in base a quale articolo del Codice civile ci si può riferire per risolvere il caso, tenendo conto che i proprietari della palazzina a due piani siamo in due e che fino ad ora si sono sempre ripartite le spese dei vari lavori al 50%.
   
Se - come appare dal tenore del quesito - l'immobile è diviso in due sole unità immobiliari, non siamo in presenza di un condominio, con la conseguenza che al caso de quo si applicano le norme della comunione. L'art. 1101 del Codice civile prevede - in mancanza di diversa indicazione - che le quote dei partecipanti alla comunione si presumano uguali; pertanto le spese di manutenzione andranno ripartite al 50% tra i due comproprietari.

13/11/2002 - Decoro architettonico

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Nel nostro condominio (palazzo ottocentesco con decori in facciata) un condomino vuole mettere una ringhiera sul suo balcone diversa dalle altre e più alta. Noi non saremmo d'accordo perché si altera il decoro architettonico della facciata. Come fare?
   
Ai fini di una valutazione delle modifiche che possano alterare il decoro architettonico ai sensi dell'art. 1120, II comma C.c., bisogna valutare singolarmente caso per caso, se l'edificio avesse in realtà un'armonia ed unità di linee e di stile e se la modifica in effetti comprometta tale armonia in maniera appariscente ed apprezzabile in guisa da incidere negativamente sul decoro dell'edificio stesso e da risolversi in un deprezzamento di esso.

27/09/2002 - Disaccordo sulle spese

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Abito in un palazzo diviso in sei appartamenti dei quali tre hanno ingresso in una via e tre in un'altra. Poiché dobbiamo effettuare lavori di ristrutturazione, vorrei sapere come si dividono le spese per il rifacimento dei muretti, delle ringhiere e dei pavimenti dei balconi, nonché del rifacimento e impermeabilizzazione delle scale esterne con relativa pavimentazione. Non essendo un condominio con amministratore, non abbiamo una tabella millesimale. Fino ad ora le spese si sono divise equamente, ma ora non c'è accordo.
   
Preliminarmente occorre precisare che, ai sensi dell'art. 1129 del Codice civile, quando i condòmini sono più di quattro, l'assemblea è tenuta a nominare un amministratore; in difetto la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. Nel caso de quo, sarà quindi opportuno indire un'assemblea con all'ordine del giorno la nomina dell'amministratore. L'amministratore così nominato provvederà poi alla ripartizione delle spese in base ai singoli lavori da effettuarsi, previa la formazione di apposite tabelle millesimali da approvarsi dai condomini. In linea generale in tema di balconi la regola fondamentale è che essi sono di proprietà esclusiva del proprietario della corrispondente unità immobiliare e che la relativa manutenzione va sopportata dal suddetto proprietario. Occorre peraltro ricordare che la Corte di Cassazione, con sentenza 14 luglio 1983 n. 4821, ha rilevato che la soletta del balcone del piano superiore si presume soggetta al regime di comunione proprio del solaio. Sempre la medesima Corte, con sentenza 15 gennaio 1986 n. 176, ha ulteriormente ribadito che ai fini della ripartizione delle spese dei balconi è decisiva l'individuazione della funzione dei singoli elementi del bene: faranno carico alla proprietà esclusiva tutti gli elementi che concorrono anche staticamente alla formazione dello sporto, mentre faranno carico al condominio tutti gli elementi decorativi esterni (con funzione estetica, decorativa).

08/05/2002 - Due corpi e un condominio

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Il nostro condominio è diviso in due corpi, serviti da un'unica scala e ascensore. Dovendo rifare la facciata dell'altro corpo, non vorrei vedermi addebitare il relativo costo in base ai millesimi, dal momento che i lavori interessano il fabbricato che non ha nulla a che fare col corpo di fabbrica di cui fa parte il mio alloggio. Che fare?
   
Se trattasi di un unico condominio, le spese per il rifacimento della facciata andranno ripartite in base ai millesimi di proprietà tra tutti i condòmini, non essendo possibile derogare a tale criterio salvo che con l'accordo di tutti i condòmini stessi.

08/05/2002 - Facciata

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Dovendosi rifare la facciata del mio condominio, desidero sapere come va ripartito il relativo costo, essendo la facciata stessa divisa in due corpi di fabbrica.
   
Se trattasi di un unico condominio, le spese per il rifacimento della facciata andranno ripartite in base ai millesimi di proprietà, non essendo possibile derogare a tale criterio salvo che con l'accordo di tutti i condòmini.

08/05/2002 - Facciata

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Nel mio condominio vi sono appartamenti e box sottostanti, più due costruzioni per altri box. L'assemblea ha deliberato la ristrutturazione delle facciate ripartendo tutti i costi in base ai millesimi di proprietà. E' giusto tale criterio di ripartizione considerando che la spesa totale comprende il costo del ponteggio per il fabbricato, le facciate dei balconi in muratura e la verniciatura delle porte di accesso ai locali caldaia? L'assemblea ha inoltre posto, a carico dei singoli proprietari, la verniciatura dei box in quanto di proprietà privata.
   
In linea di principio tale suddivisione è esatta. Fanno infatti carico al regime della proprietà esclusiva del balcone, come del box, tutte le opere aventi funzione statica che concorrono alla formazione del manufatto. In alcuni casi occorre tuttavia considerare diversamente gli elementi decorativi esterni con

08/05/2002 - Facciata

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Nel mio condominio vi sono appartamenti e box sottostanti, più due costruzioni per altri box. L'assemblea ha deliberato la ristrutturazione delle facciate ripartendo tutti i costi in base ai millesimi di proprietà. E' giusto tale criterio di ripartizione considerando che la spesa totale comprende il costo del ponteggio per il fabbricato, le facciate dei balconi in muratura e la verniciatura delle porte di accesso ai locali caldaia? L'assemblea ha inoltre posto, a carico dei singoli proprietari, la verniciatura dei box in quanto di proprietà privata.
   
In linea di principio tale suddivisione è esatta. Fanno infatti carico al regime della proprietà esclusiva del balcone, come del box, tutte le opere aventi funzione statica che concorrono alla formazione del manufatto. In alcuni casi occorre tuttavia considerare diversamente gli elementi decorativi esterni con funzione estetica che prevale su quella statica. Le spese relative a detti elementi, in quanto attengono al decoro del fabbricato, sono a carico di tutti i condòmini. E' il caso delle facciate e delle ringhiere del balcone, che assicurano normalmente l'armonia architettonica dell'edificio. Per quanto attiene gli elementi dei box che - in quanto all'interno non assolvono una funzione decorativa dell'edificio - le relative spese graveranno sui singoli proprietari.

07/10/2002 - Facciate da rifare

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Nel mio condominio esistono due verticali, ciascuna con terrazzi di diversa misura. Vorrei sapere se ogni verticale dovrà farsi le sue riparazioni alle parti comuni.
   
La spesa relativa alla riparazione delle parti comuni si ripartisce a norma dell'articolo 1123 primo comma del Codice civile; tutti i condomini devono contribuire alle spese relative alle parti comuni (esempio rifacimento facciata). Resta salva l'ipotesi di manufatti che servono un gruppo autonomo di condomini, determinati e distinti (esempio scala).

02/07/2002 - Finestre da allargare

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Nel caso di una piccola corte aperta interna di civile abitazione, si può ampliare una finestra esistente appartenente ad un’unità immobiliare dello stesso condominio e che si affaccia sulla corte stessa?
   
Per una risposta più puntuale, occorre conoscere lo stato dei luoghi. In via generale, la Corte di Cassazione è pacifica nel ritenere legittima l’apertura di nuove finestre sul cortile comune, stante la funzione primaria di aereollimuniazione di questo (Cass. n. 2370/1988, n. 5122/1990, n. 966/1993 ecc.). Pertanto, si può ritenere che l’allargamento di una finestra esistente sia consentito; occorre però valutare altri parametri quali, ad esempio, la distanza minima legale, l’eventuale alterazione del decoro architettonico ecc.

18/01/2002 - Grondaie da riparare

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Nel mio condominio dobbiamo riparare la grondaia del tetto e parte di esso. I proprietari dei terrazzi vogliono addebitare il danno subito al mancato funzionamento ottimale della grondaia. Vorrei sapere se questa spesa compete anche a me e se sì in quale misura.
   
Per una risposta più puntuale occorre verificare le circostanze del caso singolo. Nel caso de quo sembrerebbe trattarsi di riparazioni e di danni subiti a causa del cattivo funzionamento del tetto e della grondaia. Pertanto - ove tale ipotesi fosse dimostrata - i costi delle riparazioni dovranno gravare su tutti i condomini in funzione delle loro quote millesimali di proprietà.

08/05/2002 - Gronde

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Nel mio condominio, il proprietario dell'attico ha costruito degli enormi vasconi che ha riempito di piante che superano in altezza il parapetto. Col vento le foglie e gli arbusti cadono nel canale di gronda intasandolo e provocando, così, la fuoriuscita dell'acqua piovana che, straripando, cade sui balconi sottostanti. Poiché il proprietario del lastrico si è rifiutato di intervenire, l'amministratore ha ordinato a un’impresa di rimuovere la mucillagine che impediva lo scorrimento, addebitando a tutti i condòmini la spesa. Quale articolo del Codice civile deve essere applicato per evitare ciò?
   
L'articolo da tenere presente è il 2043 del Codice civile per l'ipotesi di fatto illecito. In linea di principio, le spese di rimozione della mucillagine sono da addebitare al proprietario. La colpa di quest'ultimo va provata dagli altri condòmini (per esempio con prove testimoniali delle persone che hanno eseguito le opere di rimozione).

02/07/2002 - Il marmo intorno alle finestre

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Vorrei sapere chi deve pagare le spese per il rifacimento delle incorniciature di marmo delle finestre: il condominio o in singolo condomino?
   
Le lastre di marmo che incorniciano le finestre fanno parte integrante delle finestre stesse e pertanto le relative spese di manutenzione fanno carico al singolo proprietario; ma anche se di proprietà esclusiva, giova ricordare che la finestra nel suo complesso fa parte della facciata, per cui non potranno essere difformi.

08/05/2002 - Inferriate

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Si è deliberato di installare le inferriate a tutte le finestre condominiali del piano terra, per motivi di sicurezza. Come vanno ripartite le spese?
   
L'opera in questione nell'interesse della sicurezza del fabbricato è a carico di tutti i condòmini. Nel caso di specie, occorre verificare il verbale di assemblea con cui sono stati approvati i lavori. Se sussiste la maggioranza prevista per le innovazioni (ai sensi degli articoli 1120 primo comma - 1136 quinto comma del Codice civile) non è dubbio che tutti i condòmini, anche quelli dissenzienti, sono tenuti a concorrere alla spesa in base ai valori millesimali di proprietà.

03/09/2002 - Luce o finestra?

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Risiedo all'ultimo piano di un condominio ben più alto dei palazzi circostanti costruiti in aderenza. Soltanto il mio appartamento ha in sala una finestra alta con base a due metri da terra, da cui non è possibile affacciarsi. Ho dovuto sostituire la finestra e in quell'occasione è stata tolta la grata in ferro a fianco della finestra. Può il condominio obiettare che sono state eseguite modifiche non autorizzate?
   
Nel caso de quo pare di capire che trattasi di luce aperta nel muro condominiale e non di finestra, ai sensi dell'art. 901 del codice civile. Detto articolo prevede l'installazione di grate per impedire l'affaccio, per cui pare non opportuna la rimozione della stessa, stante le rimostranze che potrebbero essere fatte da terzi.

13/05/2002 - Maggioranza e spese per le facciate

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Vorrei sapere quale maggioranza occorre per il rifacimento della facciata e come devono essere ripartite le relative spese.
   
In via generale le maggioranze occorrenti per le delibere in materia di restauro, manutenzione, riparazione della facciata, sono quelle per l'ordinaria manutenzione e quelle del 2° comma dell'art. 1136 C.C. per le riparazioni straordinarie. Le relative spese andranno ripartite tra tutti i condomini in ragione della propria quota millesimale di proprietà; alle spese dovrà quindi contribuire anche chi non ha proprietà esclusive corrispondenti alle parti di facciata tinteggiata o riparata, poiché il decoro è un bene comune ed indiscutibile di tutti i condomini. Nella facciata si inseriscono anche elementi di proprietà esclusiva (balconi, terrazze, finestre ecc.) le cui spese di manutenzione faranno capo ai singoli proprietari.

08/05/2002 - Manutenzione straordinaria

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Nel condominio dove abito sia le scale e l'androne sia la facciata sono in pessime condizioni ed è mia intenzione, e di altri condòmini, provvedere alla loro ristrutturazione. Vi sono però condòmini che non sono d'accordo; vorrei pertanto sapere di quanti millesimi deve essere composta la maggioranza per poter deliberare per la ristrutturazione.
   
Nel caso de quo occorre un esborso di notevole entità (rifacimento scale, androne e facciata). Le delibere assembleari inerenti opere di straordinaria manutenzione di notevole entità vanno decise con il consenso della metà + 1 degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio, ai sensi dell'art. 1136 secondo e quarto comma del Codice civile.

04/06/2002 - Marciapiede ‘privato’ o condominiale

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Per contratto mi è stato venduto il marciapiede antistante il mio negozio. Poiché tutti ci passano e vi parcheggiano motorini, biciclette ecc. è possibile chiuderlo?
   
Se contrattualmente è stabilito che il marciapiede antistante sia di proprietà esclusiva, l'avente diritto può tranquillamente chiuderlo all'accesso degli altri condomini, tranne nel caso in cui sia prevista una servitù attiva di passaggio a loro favore.

04/04/2002 - Marciapiede in condominio

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Le spese di rifacimento dell'unico marciapiede ad utilizzo esclusivo del condomino del piano terra, gravano sullo stesso o sulla totalità dei condomini?
   
Per una risposta più puntuale occorrerebbero più dettagliate notizie circa la destinazione e ubicazione del marciapiede. Anche se si tratta di manufatto condominiale, la spesa fa carico al singolo condomino che ha in uso esclusivo il bene (articolo 1123, terzo comma del Codice civile).

06/02/2002 - Muri condominiali

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Il mio palazzo sorge su un terrapieno circondato da muri di contenimento. Poiché gli stessi sono anche il perimetro esterno dei giardini di proprietà esclusiva dei condomini al piano terreno, chiedo chi debba sostenere le spese per la manutenzione di detti muri.
   
Trattandosi – come sembra – di muri che hanno la funzione di contenimento di tutta l’area ove insiste il fabbricato, le relative spese, in linea di principio, dovranno gravare su tutti i condomini in funzione dei millesimi di proprietà.

22/05/2002 - Muro comune

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Il mio condominio costruito sul declivio di un monte è delimitato su due lati da un muro perimetrale di confine che serve a contenere il terreno riportato per rendere piana l'area adibita a giardino che è diviso in parti condominiali e altre private appartenenti ai proprietari degli alloggi a piano terra. Poiché un tratto del muro sottostante a due parti private di giardino è crollato, l'assemblea condominiale ne ha deciso la ricostruzione e ha ripartito le spese tra tutti i condomini secondo le quote millesimali. Alcuni condomini hanno contestato e sostenuto che le spese devono essere a carico dei proprietari dei giardini confinanti con il muro. Chi ha ragione?
   
Trattandosi – come sembra dal tenore del quesito – di muri che hanno la funzione di contenimento di tutta l'area ove insiste il fabbricato, le relative spese dovranno gravare su tutti i condomini in funzione dei millesimi di proprietà.

19/10/2001 - Oneri condominiali del venditore

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Oltre un anno fa ho acquistato un appartamento in condominio con lavori di facciata in corso di ultimazione. Il vecchio proprietario aveva già provveduto a saldare al condominio la propria quota di spesa. Ora, però, mi ha girato la rata del conguaglio finale dicendo che spetta a me perché trattasi di maggiorazioni sopraggiunte in corso d’opera. Chi deve pagare questa cifra?
   
Premesso che ai sensi dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile il condomino acquirente è responsabile in solido con il condomino venditore per il pagamento degli oneri condominiali relativi all’anno in corso ed al precedente, stante il tempo trascorso dalla compravendita pare equo che il pagamento del conguaglio debba essere effettuato dal compratore.

08/05/2002 - Piante invadenti del vicino

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Possiedo un appartamento posto al piano terra di un edificio e un piccolo giardino confinante con altri giardinetti di edifici vicini. Il proprietario dell'appartamento confinante con il mio, molti anni fa piantò nel suo giardino, rispettando le distanze indicate nell'articolo 892 del Codice civile, un pino che adesso ha superato i 16 metri di altezza. L'enorme quantità di aghi di pino che cadono dall'albero sulla mia proprietà creano l'intasamento delle fognature e ci obbligano a una faticosa e continua pulizia. Inoltre le radici sotterranee non visibili, e quindi non recidibili in base all'articolo 896 del Codice civile, tra breve provocheranno dei danni alla rete fognaria sottostante. Come posso uscire da questa situazione?
   
Ai sensi dell'articolo 896 1° comma del Codice civile, i rami di una pianta del vicino protesi sul proprio fondo devono essere da questo tagliati, salvo i regolamenti e gli usi locali. Al momento in cui si verifichi l'eventuale danno alla rete fognaria a causa delle radici della pianta, il vicino ne sarà responsabile.

22/02/2002 - Rifacimento finestre

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Devo effettuare il rifacimento della facciata condominiale, le cui spese sono da ripartirsi in millesimi tra tutti i condomini. Vorrei sapere se le spese per il rifacimento delle soglie in pietra delle finestre sono a carico del singolo proprietario del piano o anch'esse condominiali.
   
Normalmente - salvo casi particolari in cui le soglie rappresentino un elemento determinante di decoro architettonico per l'insieme della facciata - il costo del rifacimento delle singole soglie di pietra che contornano le finestre di proprietà esclusiva, fanno carico al proprietario stesso.

08/05/2002 - Riparazioni straordinarie

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Il proprietario di una palazzina ove sono inquilino ha sostituito una finestra, che era in ordine e apribile, con una fissa con apertura nella parte superiore. E' giusto che, ora, il proprietario richieda a noi affittuari l'interesse legale della spesa da lui sostenuta?
   
L'aumento dell'interesse legale per le spese per riparazioni straordinarie presuppone che si eseguano opere necessarie, improrogabili e importanti per conservare la destinazione dell'immobile. Nel caso de quo, non sembra che si rientri in tale situazione.

08/05/2002 - Spese facciata

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Posso ripartire la spesa di rifacimento facciata facendo riferimento alle unità ad esso prospicienti?
   
La spesa per il rifacimento della facciata va ripartita tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà, ai sensi dell'articolo 1123, primo comma del Codice civile.

08/05/2002 - Spese pensilina

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Si è provveduto a ridipingere la pensilina posta in facciata sopra il portone d'ingresso. Vi è incertezza su come ripartire la relativa spesa.
   
La spesa di verniciatura della pensilina dell'edificio condominiale spetta a tutti i condomini: detta spesa si ripartisce tra i medesimi in base ai singoli valori millesimali.

08/05/2002 - Tende parasole

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Alcuni proprietari di quartieri nel mio condominio vorrebbero dotare i balconi di tende solari, uniformi per fattura e colore, senza ledere l'estetica, ma trovano l'opposizione di altri condòmini. Il regolamento non dice niente. E' possibile l'installazione di dette tende o potrebbe esserci valida opposizione?
   
Ciascun condomino ha il diritto di installare una tenda a copertura del proprio balcone, purché non rechi danno alle parti comuni dell'edificio. Nel caso de quo, le tende, dello stesso colore e fattura, in linea di principio non dovrebbero ledere il decoro architettonico. In teoria le tende stesse potranno essere installate liberamente dai condòmini, salvo contrarie circostanze non risultanti dal tenore del quesito.

08/05/2002 - Tinteggiatura facciata

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Dovendosi provvedere alla tinteggiatura della facciata esterna del condominio ove abito, gradirei sapere quale deve essere la maggioranza necessaria in sede di assemblea per l'approvazione dei relativi lavori?
   
Il rifacimento della facciata è un'opera di straordinaria manutenzione che deve essere approvata dalla assemblea a maggioranza semplice. Se la spesa è di rilevante entità occorre la maggioranza speciale prevista dal secondo e quarto comma dell'articolo 1136 del Codice civile.

24/01/2002 - Umidità

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Ho acquistato al Tribunale, tramite asta, un appartamento al piano interrato nel quale ho riscontrato – come da perizia – “umidità di risalita capillare con efflorescenze saline” che sale dalle fondamenta per i muri perimetrali. Portato il problema in assemblea i condomini dicono che, poiché per risanare il tutto occorre realizzare un solaio aerato, le relative spese sono a mio carico. A mio avviso trattandosi di muri maestri, che sono di tutti, la spesa andrebbe ripartita tra i condòmini. Chi ha ragione?
   
Premesso che i muri maestri e le fondazioni sono di tutti i condòmini, nel caso de quo dal tenore del quesito pare che l’umidità non si propaghi attraverso tali manufatti – nel qual caso dovrebbe intervenire il condominio – ma attraverso il pavimento dell’unità abitativa di proprietà singola. La Corte di Cassazione, con sentenza 7 giugno 1993 n. 6357, ha ribadito che il c.d. “vespaio”, consistente nel riempimento calcareo a nido d’ape con terra di riporto sottostante al pavimento del piano terra che vi viene poggiato, non rientra nell’ambito del suolo comune a norma dell’art. 1117 del C.c., bensì costituisce un manufatto ben distinto dalle fondazioni ed al servizio esclusivo dell’unità immobiliare al piano terreno e poggiante sul suolo comune.

12/07/2002 - Uso della cosa comune - cancelli per i garage

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I due cancelli di accesso al piazzale condominiale dal quale si accede ai garage devono essere lasciati aperti nelle ore diurne e chiusi in quelle notturne, secondo una disposizione scritta su un foglio di carta privo di firma con in calce scritto: l'amministratore. E' legittima questa ordinanza?
   
Trattasi di materia in cui è sovrana l'assemblea. L'amministratore si limita ad applicare la delibera assembleare relativa alle modalità di apertura e chiusura dei cancelli di accesso al piazzale condominiale.

08/05/2002 - Zoccolo perimetrale

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Nel mio condominio la parte bassa dei muri perimetrali è rivestita da uno zoccolo alto circa un metro di pietre cementate e stuccate ai muri stessi. Il muro su cui si trova tale zoccolo, è posto all'interno del giardino di proprietà di un condomino. Poiché in alcuni punti ha ceduto, l'opera di ripristino dello zoccolo è da considerarsi a carico del condominio, come parte integrante della facciata dell'immobile, o a carico del condomino proprietario dell'appartamento e del giardino?
   
Se lo zoccolo, come pare dal tenore del quesito, e la pietra cementata nello zoccolo stesso sono di proprietà condominiale, l'opera di ripristino non può che fare carico al condominio. Infatti, per l’attribuzione del carico di spesa, occorre individuare il soggetto proprietario del manufatto.