L'esperto risponde


Problemi legati al “settore Immobiliare”?
Informazioni su leggi e normative?
Quesiti condominiali?
Questioni fiscali legate al mondo “della casa”?


Seleziona le aree di argomento e trova le risposte alle tue domande, gli esperti di PanoramaCasa rispondono settimanalmente ai principali quesiti:

 Scegli la problematica che ti interessa:
 
Scegli l'argomento:

Invia il tuo quesito

 Scegli tra i quesiti:
 


08/03/2002 -

vai a inizio pagina
   

08/05/2002 - Acqua calda

vai a inizio pagina
Tutto il condominio (riscaldamento centralizzato) ha il riscaldamento dell'acqua con boiler elettrico pre-riscaldato dall'acqua del termosifone. Un appartamento ha il sistema scalda acqua a gas: pagherà le spese di riscaldamento come gli altri o ha diritto ad una riduzione?
   
Per rispondere occorre conoscere le circostanze del singolo caso; ad esempio il perché un'unica unità immobiliare ha un diverso sistema per scaldare l'acqua, verificando se ciò è stato autorizzato regolarmente dal condominio o se il distacco è stato posto in essere unilateralmente dal singolo condomino.

14/10/2002 - Allacciamento fognature

vai a inizio pagina
Nel mio condominio attualmente esiste un depuratore per le acque nere ed è stato deliberato di allacciarsi alla rete fognaria pubblica. Poiché esiste una tabella millesimale che regola, sulla base dei bagni esistenti nei vari appartamenti, la ripartizione delle spese per tale servizio, vorrei sapere se i lavori di allaccio alla fogna pubblica consistenti nell'allungamento della tubazione e rimozione del depuratore possano considerarsi innovazione e se la relativa spesa possa essere ripartita in base a suddetta tabella oppure in base alla tabella relativa alle spese generali.
   
L'allaccio alla fognatura pubblica di fognature private preesistenti non costituisce innovazione. Tutti i condomini sono tenuti a concorrere alla spesa in ragione dei valori millesimali di proprietà.

08/05/2002 - Allarme

vai a inizio pagina
Vorrei sapere se la spesa per l'impianto di allarme posto sui ponteggi spetti al proprietario o all'inquilino.
   
La spesa per l'installazione di un impianto di allarme attiene alla sicurezza dell'edificio e nella sua generalità è a carico del proprietario; non potrebbe infatti essere configurata come fornitura di servizio comune, addebitabile all'inquilino a norma dell'articolo 9 della legge n. 92 del 1978. Solo in base ad un espresso accordo con l'inquilino la spesa in questione potrebbe essere addebitata a quest'ultimo.

08/05/2002 - Allarme

vai a inizio pagina
La spesa per l'impianto di allarme posto sui ponteggi per garantire gli inquilini può essere ripartita, fra gli stessi oppure no?
   
Trattasi di spesa di sicurezza dell'edificio nella sua generalità da porre a carico del proprietario. Detta spesa non potrebbe essere configurata come fornitura di servizio comune, da addebitare all'inquilino a norma dell'articolo 9 della legge n° 392 del 1978. Solo in base ad un espresso accordo con l'inquilino la spesa in questione potrebbe essere addebitata a quest'ultimo.

17/05/2002 - Antenna parabolica

vai a inizio pagina
Vorrei installare una antenna parabolica. Mi è parso di capire che posso collocarla solo sul tetto dell'edificio, ma vorrei conoscere la prassi d'uso e come comportarmi qualora gli altri condomini rifiutino l'autorizzazione ad apporre tale antenna.
   
Qualora il regolamento di condominio non dia indicazioni in proposito, non pare esservi ostacolo all'installazione di una antenna parabolica sul tetto condominiale, ovviamente a spese dell'interessato.

08/05/2002 - Antenna TV

vai a inizio pagina
Nel mio palazzo vi è una terrazza a lastrico di proprietà esclusiva. Vorrei installare su detta terrazza una antenna TV, ma il proprietario me lo impedisce. Chi ha ragione?
   
La circostanza che la terrazza di copertura dell'edificio sia di proprietà esclusiva di un condomino, non impedisce ad un altro condomino di installare l'antenna TV anche sulla terrazza: quest'ultimo, infatti, esercita un diritto derivante dalla legge. Pertanto il comportamento tenuto dal proprietario esclusivo del lastrico è illegittimo.

08/05/2002 - Antenna TV

vai a inizio pagina
Posso installare un'antenna TV in una zona di proprietà di un altro condomino?
   
Nel nostro ordinamento, a quanto risulta, non esiste alcuna norma che consenta di installare antenne TV nelle zone di proprietà altrui.

08/05/2002 - Antenna TV

vai a inizio pagina
Vorrei installare una antenna sul tetto condominiale. Posso?
   
La installazione dell'antenna centralizzata e/o parabolica costituisce un diritto primario dell'utente che in linea di principio non richiede alcuna autorizzazione. Pertanto, salvo che ostino ragioni tecniche e di compatibilità dello spazio calpestabile del tetto, il lettore può pretendere la installazione della antenna nel tetto.

19/10/2001 - Antenna TV

vai a inizio pagina
Nel nostro condominio sono state sostenute spese per il rifacimento dell'antenna TV che il nostro amministratore ha poi suddiviso per millesimi di proprietà. Si può invece sostenere la tesi che la ripartizione delle spese per la TV venga effettuata in parti uguali secondo il numero dei singoli proprietari.
   
Trattandosi di spese che attengono alla antenna TV la relativa ripartizione va fatta in parti uguali tra tutti i condomini.

08/11/2001 - Antenna TV

vai a inizio pagina
A seguito di un problema di ricezione dell'antenna condominiale, un controllo effettuato da un tecnico inviato dall'amministratore ha evidenziato che il guasto si è verificato nella presa situata all'interno del mio appartamento. Desidero sapere se le spese di riparazione sono da addebitarsi a tutti i condomini oppure solo a me.
   
In linea di principio la spesa per la riparazione dell'antenna centralizzata va ripartita in parti uguali tra gli utenti del servizio. Tuttavia nel caso di specie il guasto è imputabile non ad una parte del bene di proprietà comune, bensì ad una diramazione collocata all'interno dell'appartamento, sicché la spesa compete al lettore quale proprietario singolo.

08/05/2002 - Ascensore

vai a inizio pagina
Nel mio condominio abito al piano terra rialzato. Vorrei sapere se devo pagare la quota per l'ascensore, avendo io sottoscritto, all'atto di acquisto, l'accettazione del regolamento condominiale che prevede una certa quota millesimale a mio carico per le spese dell'ascensore.
   
Se - come sembra dal tenore del quesito - trattasi di regolamento contrattuale, per la sua modifica occorre l'unanimità dei condòmini. Pertanto, il condomino del piano rialzato è comunque tenuto al pagamento della quota relativa all'ascensore prevista nel regolamento contrattuale (salvo modifiche all'unanimità dello stesso).

08/05/2002 - Ascensore

vai a inizio pagina
Nel nostro condominio alcuni proprietari hanno voluto allungare la corsa dell'ascensore fino al piano interrato ove vi sono cantine e box. Io non utilizzo tale nuova tratta. Posso esentarmi dal pagare le spese?
   
Il lettore può sottrarsi dal pagare le spese in rassegna solo se per ragioni strutturali non utilizza la nuova corsa dell'ascensore. Ad esempio se il lettore non è proprietario di cantine e di box. E' indifferente la circostanza che il lettore non abbia accettato le nuove opere di che trattasi.

08/03/2002 - Ascensore e tassa comunale

vai a inizio pagina
Nel mio condominio ogni piano è servito dall’ascensore. Come deve essere effettuata la ripartizione della tassa comunale annuale per la licenza di esercizio degli ascensori?
   
La spesa va ripartita secondo il criterio misto altezza-millesimi, di cui all’articolo 1124 del Codice civile.

25/10/2001 - Ascensore nuovo

vai a inizio pagina
Nello stabile in cui abito fu installato un ascensore da un singolo condomino. Di recente è stato sostituito con uno nuovo e, per l’occasione, voglio riscattare la mia parte come previsto da atto notarile, ma mi è stato chiesto il doppio di quanto mi risulta essere la spesa reale rispetto ai miei millesimi di competenza. E’ giusto?
   
Per una risposta più precisa e approfondita occorre esaminare l’atto notarile cui fa riferimento il lettore. In via generale ciascun condomino ha diritto di poter usufruire dell’impianto di ascensore già installato da uno o più condomini, pagando la quota parte ad esso spettante.

08/05/2002 - Ascensore per il garage

vai a inizio pagina
Nel mio condominio vogliono prolungare il percorso dell'ascensore dal piano terra ai box sottostanti il fabbricato. Non avendo dato l'assenso chiedo se devo partecipare alle spese.
   
L'interessato può sottrarsi al pagamento delle spese in rassegna solo se, per ragioni strutturali, non utilizza la nuova corsa dell'ascensore. Ad esempio, il lettore non è proprietario di cantine e di box. E' indifferente la circostanza che il lettore non abbia accettato le nuove opere di cui trattasi.

29/11/2001 - Ascensore rumoroso

vai a inizio pagina
L’impianto dell’ascensore confina con il soffitto dell’appartamento di mia proprietà. Dallo scorso mese, a seguito di un intervento di manutenzione, si è creata improvvisamente una rumorosità tale da disturbarmi durante il giorno e svegliarmi la notte quando l’ascensore entra in uso. Malgrado diverse mie richieste anche scritte, l’amministratore si è limitato a rispondere che secondo il manutentore una certa rumorosità è normale in un appartamento che confina con l’impianto. Cosa posso fare per liberarmi da questo rumore?
   
Nel caso de quo occorre verificare se i rumori provenienti dall’ascensore eccedano la normale tollerabilità. A tal fine il lettore potrà esperire azione giudiziaria ai sensi dell’articolo 844 del codice di procedura civile per far cessare le immissioni ed ottenere eventualmente il risarcimento del danno subito. Il parametro della normale tollerabilità sarà oggetto di prudente accertamento del giudice, il quale dovrà verificare oltre alle condizioni di tempo e di luogo nelle quali si verificano le immissioni, anche la loro intensità e idoneità a ripercuotersi sfavorevolmente sul soggetto che le riceve.

08/05/2002 - Aumento spese ascensore

vai a inizio pagina
Nel nostro condominio ha acquistato un appartamento, alcuni anni fa, un professionista che ha aperto uno studio medico. In una riunione assembleare fu deciso all'unanimità di applicare al medico un aumento del 10% sui suoi millesimi per il maggiore uso dell'ascensore. Egli accettò di pagare e così ha fatto sino a due anni fa. Dopo di che ha addotto di non dovere più nulla perché nessuna legge lo stabiliva. Cosa dobbiamo fare?
   
Se con una precedente delibera assembleare, presa all'unanimità, è stato deciso un aumento dei millesimi della tabella spese di ascensore per un condomino, la relativa delibera, in quanto approvata all'unanimità, è obbligatoria per il condomino stesso. Tale soluzione si impone sempre se la delibera fu approvata (o accettata) dal condomino in questione.

08/05/2002 - Autoclave

vai a inizio pagina
Nel mio condominio, ai piani alti non arriva l'acqua; necessita pertanto l'installazione di una autoclave. La devo pagare anch'io, che abito al piano terreno e non ne ho necessità?
   
Dottrina e giurisprudenza sono concordi nell'affermare che le spese d'installazione dell'autoclave devono essere ripartite fra tutti i condòmini, secondo le rispettive quote millesimali, a niente rilevando la diversa utilità dell'opera (vedi per tutte Corte di Cassazione n. 7172 del 29 novembre 1963).

03/05/2002 - Box auto e spese fognarie

vai a inizio pagina
Possiedo un box auto in un condominio. Vorrei sapere se devo partecipare alle spese per lavori alle fogne, anche se non sono collegato. Cosa devo pagare in generale?
   
E' principio consolidato che le spese per le fognature sono da ripartirsi tra i condomini fruenti delle stesse. Più in generale, salvo diversa previsione del regolamento contrattuale, ai sensi dell'art. 1123 C.c. il proprietario di un box auto posto in un condominio non dovrà partecipare alle spese di esercizio e manutenzione ordinaria per gli impianti, enti e servizi di cui non usufruisce (ad esempio riscaldamento, ascensore); parteciperà invece in misura ridotta rispetto alla quota millesimale alle spese per servizi da cui trae limitato giovamento (portiere, acqua – se è ammesso lavaggio degli automezzi - ascensore, se conduce ai box) e in misura superiore alle spese di riparazione delle rampe di accesso e delle parti di cortile usate prevalentemente dagli automezzi.

08/05/2002 - Caldaia

vai a inizio pagina
La caldaia murale a gas del mio appartamento si è rotta a causa di un fulmine che ha danneggiato il circuito elettronico. A chi spetta l'onere della sostituzione? A me conduttore o al proprietario?
   
In caso di riparazioni dipendenti da eventi eccezionali quali le scariche di un fulmine, la spesa di riparazione compete al proprietario. Questi ha l'onere di mantenere in esercizio gli impianti, salvo che per le spese di piccola manutenzione dipendenti dall'uso, le quali graveranno sul conduttore.

18/09/2002 - Caldo autonomo e maggioranze

vai a inizio pagina
Ho sempre saputo che si può rinunciare al riscaldamento centralizzato con l'unanimità dei consensi dei condomini. Ho letto però che se la richiesta di abolire il riscaldamento centralizzato, per sostituirlo con impianti autonomi viene da più condomini, la sentenza del Tribunale di Roma del 3 novembre 1987 lo permette se la delibera assembleare viene adottata con la maggioranza prevista per le innovazioni. Tale sentenza è vincolante in tutti i casi analoghi?
   
In base all'articolo 26 della legge 9 gennaio 1991 n. 10, si prevede la validità della delibera assembleare adottata a maggioranza (ossia 501 su 1000 dei condomini), per poter sostituire l'impianto centralizzato di un riscaldamento con impianto autonomo a gas.

08/05/2002 - Calorifero piombato

vai a inizio pagina
Nel caso in cui un condomino chieda che gli vengano piombati i caloriferi può usufruire di una riduzione della spesa relativa al riscaldamento centralizzato?
   
Il lettore può pretendere una riduzione delle sole spese di esercizio, ove dimostri che la mancata fruizione del riscaldamento si risolve correlativamente in un'effettiva proporzionale riduzione di dette spese di esercizio. Tale dimostrazione dovrà essere data tramite perizia tecnica eseguita a spese del condominio.

18/01/2002 - Cancello comune inutilizzato

vai a inizio pagina
Nel mio condominio l’assemblea ha deliberato di installare un cancello macchina automatico. Poiché un condomino ha un suo ingresso macchine indipendente e di sua esclusiva proprietà, deve egli contribuire in qualche modo alla spesa? Per una risposta più precisa occorrerebbe conoscere le circostanze del caso singolo.
   
Se il condomino che ha in dotazione un proprio ingresso macchine autonomo è nella condizione di non potere utilizzare neppure potenzialmente il cancello comune che si vuole automatizzare (ad esempio neppure a titolo di passaggio pedonale), nessuna spesa può addebitarsi al medesimo. Diversamente anche il suddetto condomino deve concorrere alla spesa in base alle quote millesimali a norma dell’articolo 1123 primo comma del Codice civile.

08/05/2002 - Canna fumaria

vai a inizio pagina
Di chi è la canna fumaria del riscaldamento che uso io ed altri tre condòmini su dieci? Chi paga le spese?
   
Nel caso di impianti autonomi di riscaldamento, le canne fumarie si considerano di comproprietà limitata e separata dei condòmini a cui servono. Per la ripartizione delle spese si applica l'ultimo comma dell'articolo 1123 del Codice civile.

31/01/2002 - Canna fumaria non per tutti

vai a inizio pagina
Un gruppo di condomini hanno regolarmente deliberato la sostituzione di una canna fumaria che riguarda soltanto loro, accollandosi il costo di tale lavoro. Io ci ho ripensato e vorrei non partecipare a tale spesa, è possibile?
   
Dal tenore del quesito appare che la delibera di dare corso alla spesa ed il conseguente riparto della spesa fu oggetto di accordo dei condomini interessati alla spesa. Pertanto i condomini che hanno votato l’accordo in ogni caso non potrebbero rimettere in discussione l’accordo medesimo.

08/05/2002 - Chi paga per la canna fumaria

vai a inizio pagina
Nel mio condominio esiste una canna fumaria a servizio esclusivo di una colonna di appartamenti. Dovendo procedere al prolungamento della suddetta canna fumaria, onde favorire un maggior tiraggio, vorrei sapere come devono essere ripartite le relative spese.
   
La spesa per il prolungamento della canna fumaria va ripartita tra i condòmini della colonna al cui servizio è la suddetta canna fumaria.

08/05/2002 - Citofono

vai a inizio pagina
Il mio condominio è privo di citofono, e non c'è verso di riuscire a prendere la decisione di metterlo. Posso metterlo per mio conto? Qualora il condominio volesse installare l'impianto di citofono centralizzato, sono obbligato a pagare le spese?
   
Ai sensi dell'articolo 1121 1° comma del Codice civile, il lettore potrà installare a proprie spese il citofono. Qualora gli altri condòmini in un secondo momento volessero partecipare ai vantaggi dell'innovazione dovranno contribuire alle spese di esecuzione e manutenzione dell'opera (art. 1121, 3° comma c.c.)

01/10/2002 - Condizionamento d'aria

vai a inizio pagina
L'appartamento in condominio in cui svolgo la mia attività professionale medica è stato da me dotato di impianto di condizionamento d'aria fisso, poggiando l'unità esterna sull'ampio davanzale della finestra (con raccolta della condensa all'interno), dopo aver consultato il regolamento condominiale che non pone alcun divieto a tale installazione. Una delibera assembleare però ha stabilito che io debba rimuovere tale manufatto. Che devo fare?
   
Premesso che è prassi consolidata che dottrina e giurisprudenza ritengano che le parti esterne dei condizionatori non deturpino l'estetica del fabbricato, nel caso de quo - essendovi una delibera assembleare - il lettore entro 30 giorni dalla delibera stessa (se presente in assemblea) o dalla relativa comunicazione (se assente) potrà impugnarla davanti alle competenti autorità.

08/05/2002 - Consumi elettrici

vai a inizio pagina
Un condominio formato da due corpi ha in comune il contatore consumo energia elettrica della centrale termica a cui sono state collegate anche le luci comuni per il cancello automatico e per l'illuminazione della strada accesso a tutte le proprietà. Non essendoci contatori divisionali, quale potrebbe essere la procedura più corretta per la ripartizione delle spese.
   
La spesa va ripartita in base ai valori millesimali ai sensi dell'articolo 1123, primo comma, del Codice civile. Infatti trattasi di consumi generali rispetto ai quali non sussiste possibilità di individuare consumi o usi particolari.

08/05/2002 - Contatori

vai a inizio pagina
Dobbiamo spostare i contatori Enel individuali. Vorrei sapere se le relative spese vanno divise per millesimi o in parti uguali.
   
Lo spostamento dei contatori Enel graverà su tutti i condòmini in egual misura, al pari delle spese per l'installazione del citofono e dell'antenna TV.

18/11/2002 - Contatori da spostare

vai a inizio pagina
In un immobile avente quattro appartamenti indipendenti, l'unica cosa in condominio è costituita da quattro contatori dell'acqua che il costruttore collocò nel sottoscala che dà accesso al mio appartamento. Poiché vi sono continue perdite d'acqua e di conseguenza si crea umidità, tre condomini concordano di spostare i contatori, ma uno si oppone. E' lecita l'opposizione?
   
Il lettore dà per scontato che i 4 contatori costituiscano una parte comune. In tale situazione per la gestione del bene comune (contatori acqua potabile) ai 4 appartamenti si applica la normativa condominiale, anche se i 4 appartamento non usufruiscono di altri parti o servizi comuni. Per la nuova collocazione dei contatori è sovrana l'assemblea. Pertanto i condomini interessati devono convocare apposita assemblea la quale con maggioranza semplice potrà disporre la nuova collocazione dei contatori. Il condomino di minoranza è obbligato a rispettare la decisione della maggioranza e non può rinunciare alla sua quota, salvo diverso accordo unanime di tutti i partecipanti.

08/05/2002 - Danni all’ascensore

vai a inizio pagina
Un forte acquazzone ha provocato l'allagamento del vano ascensore con conseguente danno alla meccanica dell'ascensore stesso di vari milioni di lire. A chi tocca pagare il conto riparazioni?
   
La spesa per la riparazione dell'ascensore (vano ascensore, parti meccaniche) spetta ai proprietari dell'immobile secondo il criterio previsto dall'art. 1124 del Codice civile, e cioè in proporzione all'altezza di ogni singola unità immobiliare dal suolo ed al valore millesimale delle singole unità.

08/04/2002 - Distacco dal riscaldamento centrale

vai a inizio pagina
Acquistando un appartamento con centralizzato a pannelli radianti, è possibile distaccare il proprio appartamento ed installare un impianto singolo? Il distacco deve essere approvato a quale maggioranza e se ugualmente si deve pagare una parte?
   
Premesso che il condomino non può rinunciare al diritto di comproprietà sull'impianto, con il conseguente obbligo a suo carico di corrispondere le spese necessarie, può però ottenere il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento ove questo sia autorizzato da una norma del regolamento contrattuale o dall'unanimità dei condomini, ovvero quando il singolo interessato al distacco fornisca - a proprie spese - la prova che da ciò non deriva alcun inconveniente agli altri condomini.

29/05/2002 - Distacco dal riscaldamento: quanto conviene?

vai a inizio pagina
Un condomino a seguito di votazione unanime e di clausola contrattuale può, portando a dimostrazione una perizia tecnica fatta a sue spese, staccarsi dal riscaldamento centrale: a questo punto però, in riferimento alle spese di esercizio potrà richiederne una riduzione, mentre dovrà continuare a pagare l'intera quota spettante per la manutenzione ordinaria-straordinaria dell'impianto. Mi viene allora da chiedere, alla luce di tutto ciò, quanto sia conveniente operare il distacco e quanto continuare ad usufruire completamente ed esclusivamente del riscaldamento centralizzato.
   
Le valutazioni soggettive relative alla volontà di distaccarsi dal riscaldamento centralizzato spesso sono di natura diversa da quelle strettamente economiche (ad esempio volontà di tenere acceso o spento l'impianto ad ore diverse da quello condominiale, maggiore o minore calore desiderato ecc.).

08/05/2002 - Distacco dall’impianto centrale

vai a inizio pagina
Nella palazzina ove abito, composta da due appartamenti, il mio al piano rialzato e l'altro al primo piano, vi è l'impianto di riscaldamento a gasolio in comune. L'inquilino del piano superiore però non vuole partecipare alle spese per il gasolio e conseguentemente rinuncia al riscaldamento. Posso pretendere che vengano staccati i radiatori? Chi si deve far carico delle spese relative? L'inquilino è tenuto comunque a partecipare alle spese di manutenzione e gestione dell'impianto? In caso affermativo in quale percentuale?
   
Premettiamo che in questo caso non siamo in presenza di un vero condominio, essendovi soltanto due unità immobiliari; pertanto, si deve fare riferimento alla normativa sulla comunione. Ai sensi dell'art. 1104 del Codice civile il comproprietario dell'impianto di riscaldamento può rinunziare al diritto, ma deve sostenere le spese per il distacco. Questa disposizione è inapplicabile in presenza di un condominio (composto da almeno tre condomini).

08/11/2001 - Distacco dalla caldaia centrale

vai a inizio pagina
Un condomino, volendo provvedere al distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento, quali oneri in futuro deve versare anche senza l'utilizzo dell'impianto condominiale? Vale il discorso di una quota fissa? E in caso di lavori straordinari è tenuto a versale l'importo secondo i millesimi originari?
   
Premesso che il condomino non può rinunciare al diritto di comproprietà sull'impianto, con il conseguente obbligo a suo carico di corrispondere le spese necessarie, può però ottenere il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento ove questo sia autorizzato da una norma del regolamento contrattuale o dall'unanimità dei condomini, oppure quando il singolo interessato al distacco fornisca - a proprie spese - la prova che da ciò non derivi alcun inconveniente agli altri condomini.

13/12/2001 - Divisione spese ascensore

vai a inizio pagina
Il regolamento di condominio dice che le spese per la ricostruzione parziale o totale, per la manutenzione ordinaria e straordinaria, e per l’esercizio dell’impianto di ascensore, sono ripartite tra i condomini che sono comproprietari, secondo la tabella allegata al regolamento stesso sotto la lettera ‘C’. Dovendosi sostituire il quadro di manovra dell’ascensore, vorrei sapere se tale spesa debba essere addebitata secondo la tabella “C” indicata, oppure divisa in ragione delle rispettive proprietà millesimali.
   
Il regolamento di condominio di cui al quesito ha natura contrattuale in quanto deroga al regime del riparto delle spese condominiali (a tal fine deve essere stato approvato all’unanimità). Pertanto in base a detto regolamento di condominio anche le spese di sostituzione del quadro di manovra dell’ascensore rientrano nella previsione della tabella C) indicata nel regolamento condominiale, stante l’ampia portata delle opere previste nella tabella stessa, ed in particolare l’ipotesi ivi prevista di “ricostruzione parziale”, sotto la quale può essere ricompreso il lavoro de quo.

08/05/2002 - Fognatura

vai a inizio pagina
Un condominio composto da 15 appartamenti deve fare un impianto per gli scarichi fognari di tutti gli immobili fino a collegarsi alla rete comunale. Come vanno ripartite le spese?
   
La spesa per l'impianto fognario va ripartita in base ai millesimi generali di proprietà tra tutti i condòmini, ai sensi dell'articolo 1123, primo comma del Codice civile.

18/11/2002 - Fognature da stasare

vai a inizio pagina
Nel nostro condominio, a causa di una occlusione nella conduttura fognaria si è reso necessario l'intervento della ditta di spurgo con pompe di stasatura. Vorrei sapere come deve essere ripartita la relativa spesa.
   
La spesa di manutenzione sia ordinaria che straordinaria della fognatura va ripartita fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.

04/11/2002 - Fognature intasate

vai a inizio pagina
Si è intasata la fogna del nostro condominio; per stasarla è stata chiamata una apposita ditta di spurgo. Vorrei sapere come deve essere ripartita la relativa spesa.
   
La conduttura fognaria è, ai sensi dell'art. 1117 Codice civile, parte comune dell'edificio e le spese di manutenzione devono essere ripartite in base alla tabella millesimale di proprietà.

08/05/2002 - Fossa biologica in una parte comune

vai a inizio pagina
Per adeguare e migliorare la situazione igienica di due appartamenti al piano terra dovremmo installare una fossa biologica più alcuni pozzetti in una corte interna di passaggio e comune con altri proprietari. Premesso che il tutto verrà poi ben ripristinato (si vedranno solo alcune lapidi sulla pavimentazione), vorremmo evitare eccezioni ed eventuali dinieghi da parte degli altri proprietari; chiediamo pertanto se serve una loro preventiva autorizzazione oppure se basta una comunicazione di cortesia.
   
Ai sensi dell’art. 1102 del codice civile ciascun condominio può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Nel caso de quo non pare che l’installazione di una fossa biologica nella corte comune possa arrecare danni agli altri condòmini. E’ comunque prudente informarli precedentemente di quanto si vuol fare.

13/03/2002 - Fosse biologiche

vai a inizio pagina
In un condominio nel quale è presente un bar con servizio igienico pubblico che scarica nelle fosse biologiche condominiali, la spesa per lo spurgo delle stesse come va ripartita? Il bar paga in misura delle tabelle millesimali o la sua spesa deve essere considerata superiore in virtù del maggior afflusso di persone ai bagni? Ed un appartamento vuoto da anni paga lo stesso la vuotatura delle fosse biologiche?
   
In linea di principio il costo per vuotatura delle fosse biologiche si ripartisce tra i condomini in funzione dei millesimi di proprietà, a niente rilevando il fatto che un’unità immobiliare sia disabitata. Tuttavia nel caso di specie si può ipotizzare una diversa ripartizione per quanto attiene alla quota spettante all’esercizio adibito a bar, che può essere decisa dall’assemblea.

08/05/2002 - Gas

vai a inizio pagina
Dobbiamo installare una tubazione di gas metano per alimentare l'impianto di riscaldamento. Come ripartire tale spesa?
   
Se, come sembra, la installazione della tubazione del gas metano è destinata ad alimentare l'impianto di riscaldamento, la relativa spesa farà carico a tutti i proprietari dell'impianto di riscaldamento condominiale in base ai millesimi.

08/05/2002 - Gas

vai a inizio pagina
Devo collocare il contatore del gas nel vano scale ove ve ne sono altri. Debbo chiedere il permesso al condominio?
   
In linea di principio non occorre alcuna autorizzazione condominiale per l'installazione del contatore nel vano scale ove ve ne sono altri. Ovviamente l'alloggiamento deve essere effettuato a regola d'arte.

08/05/2002 - Giardino condominiale

vai a inizio pagina
Vorrei collegare il mio giardino con gli impianti fognari e di acqua esistenti sulla pubblica via, ma per fare ciò occorre attraversare il giardino condominiale. Posso farlo?
   
La Corte di Cassazione con sentenza n° 2816 del 5/6/1978 ha ritenuto lecito che il singolo condomino installi tubi d'acqua, gas, fognature, condutture di energia, ecc., che colleghino attraverso il sottosuolo del cortile di proprietà condominiale, la sua proprietà esclusiva con gli impianti esistenti nella via pubblica.

08/05/2002 - Guasto al tubo dell’acqua

vai a inizio pagina
Si è rotto un tubo dell'acqua di un condomino, che dal suo contatore porta al suo appartamento. Chi paga le spese del consumo d'acqua, il condominio o il singolo condomino?
   
Se, come sembra dal tenore del quesito, la rottura è nel tubo di proprietà singola dell'appartamento, la spesa del consumo è da imputare al proprietario della condotta d'acqua.

31/01/2002 - Guasto all’antenna

vai a inizio pagina
L’antenna condominiale ha un problema di ricezione e da un controllo è emerso che il guasto si è verificato nella presa situata all’interno del mio appartamento. Le spese di riparazione sono da addebitarsi a tutti i condomini oppure solo a me?
   
In linea di principio la spesa per la riparazione dell’antenna centralizzata va ripartita in parti uguali tra gli utenti del servizio. Nel caso de quo tuttavia il guasto è imputabile non ad una parte del bene di proprietà comune, bensì ad una diramazione collocata all’interno dell’appartamento, sicché la relativa spesa compete al proprietario.

10/12/2001 - Illuminazione

vai a inizio pagina
Nel nostro condominio si è provveduto all’installazione di vari punti luce disseminati nel giardino e nei piazzali condominiali, per ragioni di sicurezza. Come devono essere ripartire le relative spese?
   
Trattandosi di spese che attengono alla sicurezza del fabbricato, è sostenibile la tesi della ripartizione in parti uguali fra tutti i condomini.

28/09/2001 - Impianto elettrico e box auto

vai a inizio pagina
Nel mio palazzo ancora in costruzione, i box che devono essere ultimati, sono attualmente allacciati all'impianto luce condominiale. Vorrei sapere se rimarranno così o alle singole vendite si provvederà all'allaccio a singoli contatori esclusivi.
   
A costruzione ultimata i singoli box di proprietà esclusiva non potranno essere allacciati direttamente all'impianto luce condominiale. Ovviamente occorre tenere presente eventuali servitù o diritti di uso costituiti dall'originario costruttore.

18/09/2002 - Impianto elettrico nuovo

vai a inizio pagina
Nel mio condominio è stato appena terminato il rifacimento dell'impianto elettrico a norma del vano scale. Per la suddivisione delle spese relative si usa la tabella A (generale) oppure la tabella B (spese scale)?
   
Premesso che l'impianto elettrico condominiale è parte comune, la ripartizione delle spese relative al suo rifacimento pare debba essere ripartita nello stesso modo in cui viene ripartito il costo del consumo dell'energia.

13/05/2002 - Installazione ascensore

vai a inizio pagina
Come vanno ripartite le spese per l'installazione di un ascensore in un condominio che ne è sprovvisto?
   
Le spese di normale manutenzione (cambio funi, spese per l'energia elettrica ecc.) sono da ripartire tra i soli condomini i cui piani o porzioni di piano in proprietà sono serviti dall'ascensore (per metà in ragione dell'altezza e per metà in ragione del valore, in analogia all'art. 1124 del Codice civile). Le spese di installazione di un ascensore vanno ripartite tra coloro che hanno approvato l'innovazione.

29/05/2002 - Installazione autoclave

vai a inizio pagina
Come vanno ripartite le spese per l'installazione di una autoclave? Io non sono favorevole all’installazione della stessa La Corte di Cassazione con sentenza 29/11/83 n. 7172 stabilisce che le spese relative all'installazione dell'autoclave e suoi accessori, restano soggette agli stessi criteri di ripartizione fissati per l'impianto idrico e cioè ripartite tra i condomini in funzione dei millesimi di proprietà.
   
In tema di ripartizione fra i condomini delle spese di gestione e conservazione delle cose comuni l'art. 1135 nn. 2 e 3 C.c. riconosce all'assemblea condominiale il potere di deliberare sulla materia, pertanto la proponibilità dell'impugnazione è condizionata al rispetto del termine di decadenza di 30 giorni (decorrente dalla data di deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti) stabilito dall'art. 1137 C.c.

13/03/2002 - Installazione dell’ascensore

vai a inizio pagina
Nel mio condominio vorrebbero installare l’ascensore. Dal momento che è un accessorio non necessario per la sicurezza o la normale manutenzione, vorrei sapere se un condomino da solo può non aderire al progetto.
   
In un condominio sprovvisto di ascensore, ove uno o più condomini decidano di installarlo, ciascun dissenziente dovrà essere esonerato dalle spese; ovviamente non potrà servirsene. In qualsiasi momento potrà aderire pagando la propria quota.

22/07/2002 - Installazione riscaldamento singolo

vai a inizio pagina
Vorrei sapere come devono essere ripartite le spese per l’installazione di singoli impianti autonomi di riscaldamento che abbiano però in comune, per otto appartamenti, 5 canne fumarie.
   
Nell’ipotesi che si provveda all’installazione di singoli impianti autonomi di riscaldamento al posto di un impianto condominiale centralizzato, vige il criterio che ogni condomino debba accollarsi il pagamento del proprio impianto; se vi sono servizi in comune - nel caso de quo 5 comignoli per scarico di gas provenienti da 8 appartamenti - le spese di ciascuna canna fumaria andranno sostenute dai condomini che se ne servono in misura proporzionale ai millesimi di proprietà.

13/06/2002 - Isolamento termico

vai a inizio pagina
Come vanno ripartite le spese per isolare il tetto termicamente?
   
Le spese per l'installazione di materiale isolante dovranno ripartirsi tra i condomini che sono in grado di trarne beneficio.

14/10/2002 - L’ascensore non lo voglio

vai a inizio pagina
Nel mio condominio vogliono mettere un ascensore. A me non interessa e quindi non voglio pagare le spese. E' possibile?
   
Ai sensi dell'art. 1121 C.c. i condomini dissenzienti alla installazione dell'ascensore, sono esonerati dalle relative spese.

29/03/2002 - Lavori condominiali bloccati

vai a inizio pagina
L’assemblea del nostro condominio ha deliberato un anno fa il rifacimento dell’impianto idrico affidando all’amministratore l’incarico di provvedere in merito. Ad un anno di distanza i lavori vanno avanti con estrema lentezza e non sono ancora finiti. Come dobbiamo regolarci?
   
In questi casi ogni condomino ha diritto di chiedere informazioni e spiegazioni di quanto accade all’amministratore, e certamente l’assemblea può imporgli di fare un’esauriente relazione sullo stato dei lavori e, se del caso, di risolvere il contratto di appalto con la ditta esecutrice, provvedendo successivamente ad affidare i lavori ad altre imprese. In caso di aumento di costi nel corso del tempo, le imprese che hanno ritardato l’esecuzione ne saranno responsabili.

28/02/2002 - Luce comune, ma non troppo

vai a inizio pagina
Nel nostro condominio esiste un porticato coperto, all’interno del quale sono dislocati alcuni negozi. Poiché l’illuminazione del porticato è a esclusivo beneficio dei negozi, essendo gli ingressi agli appartamenti sul retro del fabbricato, vorrei sapere se le spese di consumo e manutenzione per questi punti luce sono a carico dell’intero condominio oppure se vanno ripartite in misura diversa.
   
Nel caso de quo – dal tenore del quesito – pare che l’illuminazione del porticato giovi non all’intero fabbricato ma alle sole unità immobiliari adibite a negozi. Pertanto, le spese relative vanno ripartite tra coloro alla cui sicurezza e custodia è tesa l’illuminazione, e quindi tra i proprietari dei negozi, salvo diversa disposizione del regolamento condominiale.

08/05/2002 - Misurazione consumi elettrici

vai a inizio pagina
A quale tabella assegnare la spesa dei consumi elettrici quando esiste un solo contatore dove sono allacciati tutti i servizi (scale, ascensore, cortile, portico, cancello elettronico)?
   
Se il regolamento di condominio nulla prevede al riguardo, le spese di consumo dell'energia elettrica vanno attribuite alle parti comuni o agli impianti comuni che provocano i consumi e ripartite secondo i criteri adottati per questi. E' pertanto consigliabile l'installazione di singoli misuratori di consumo.

12/07/2002 - No all’ascensore, ma con delega

vai a inizio pagina
Abito al piano terreno di un condominio nel quale si terrà un'assemblea straordinaria per decidere in merito all'installazione dell'ascensore, dopo avere visionato alcuni preventivi. Poiché non posso partecipare alla riunione, vorrei sapere se è necessaria la mia presenza per esprimere il voto negativo o se è sufficiente un fax all'amministratore. Inoltre, vorrei sapere se abitando al piano terreno sono obbligato, in caso di maggioranza favorevole all'installazione, a partecipare in qualche modo alle spese.
   
In un condominio privo di ascensore, ove alcuni condomini decidano di installarlo, ciò può essere fatto a loro esclusive spese. Il condomino dissenziente sarà esonerato da ogni spesa. Pare opportuno che il condomino esprima il proprio diniego in assemblea, anche tramite delega a terzi.

08/05/2002 - Opere di miglioria

vai a inizio pagina
Dopo la trasformazione dell'impianto centralizzato in apparecchi autonomi, alcuni condòmini vogliono ristrutturare il locale caldaia, così da adibirlo ad ambiente ricreativo. Vorrei sapere quale maggioranza è necessaria e tra chi, eventualmente, verranno ripartite le spese per la trasformazione, poiché io sono contrario.
   
La ristrutturazione del locale caldaia condominiale, per adibirlo ad ambiente ricreativo, può essere considerata come una semplice opera intesa a potenziare e rendere più comoda la fruizione della cosa comune, lasciandone immutata la consistenza e la destinazione. Pertanto, per l'approvazione di queste opere sarà sufficiente una delibera assembleare approvata a maggioranza . Le relative spese saranno ripartite tra i in proporzione al valore della proprietà di ciascuno (vedasi Corte di Cassazione 10602/1990).

29/10/2002 - Parti comuni e dubbi spese

vai a inizio pagina
I lavori per lastricare il cortile condominiale vengono divisi secondo le quote di godimento (in questo caso 1/3 per ognuno dei tre condomini) o per le quote millesimali (che invece sono diverse)? E quelli per l'installazione di cancello e videocitofono?
   
Dal tenore del quesito pare che il cortile sia condominiale, pertanto - salvo diversa previsione nel regolamento condominiale - le relative spese di manutenzione vengono ripartite tra tutti i condomini in proporzione alle singole quote millesimali di proprietà. Per quanto attiene alle spese per l'installazione di un cancello, anch'esse sono da ripartirsi tra tutti i condomini in proporzione alle singole quote millesimali. Le spese relative all'impianto di videocitofono devono invece essere ripartite in parti uguali tra tutti i condomini.

14/02/2002 - Parti comuni: fossa biologica

vai a inizio pagina
Per adeguare e migliorare la situazione igienica di due appartamenti al piano terra dovremmo installare una fossa biologica più alcuni pozzetti in una corte interna di passaggio a comune con altri proprietari. Premesso che il tutto verrà poi ben ripristinato (si vedranno solo alcune lapidi sulla pavimentazione), vorremmo evitare eccezioni ed eventuali dinieghi da parte degli altri proprietari. Chiediamo pertanto se serve una loro preventiva autorizzazione oppure se basta una comunicazione di cortesia.
   
Ai sensi dell'art. 1102 del codice civile, ciascun condomino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Nel caso de quo non pare che l'installazione di una fossa biologica nella corte comune possa arrecare danni agli altri condomini. E' comunque prudente informarli precedentemente d i quanto si vuol fare.

08/11/2001 - Perdita di gas

vai a inizio pagina
Noi comproprietari suddividemmo equamente le spese per installare un serbatoio del gas con distribuzione comune fino al proprio contatore. Nel corso degli ultimi anni la linea in comune di distribuzione del gas ha subito delle perdite e fughe di gas. In quale maniera risulterebbe equo suddividere la spesa per i litri di gas perduti nel corso degli anni?
   
Il modo più equo per suddividere la spesa per i litri di gas perduti nel corso degli anni pare quello già adottato in precedenza per installare un serbatoio.

15/11/2001 - Piastre radianti

vai a inizio pagina
Possiedo un appartamento situato in un condominio composto da vari appartamenti dove è stata installata una caldaia a metano in sostituzione di quella a gasolio. Il pagamento del noleggio del contatore del metano deve essere effettuato in parti uguali secondo i millesimi di proprietà o per piastre radianti?
   
Va adottato il criterio di riparto previsto dal secondo comma dell'articolo 1123 del Codice civile, cioè quello dell'uso potenziale. Appare pertanto legittimo il criterio di riparto in base alle piastre radianti.

22/10/2002 - Piscina off-limits

vai a inizio pagina
Alcuni condomini non sono più intenzionati all'utilizzo della piscina condominiale. Vorrei sapere se esiste la possibilità di non usufruire più del servizio, rinunciando all'accesso alla piscina, chiusa da recinzione e cancello, e contribuire unicamente alle spese di mantenimento degli impianti comuni.
   
Nel caso della piscina, la maggioranza può disporre tutte le opere e accorgimenti per limitare le spese. I singoli condomini non possono rinunciare al servizio ed esonerarsi dalle spese. Occorre verificare comunque se sussistano possibilità di accordi transattivi.

08/05/2002 - Prolungamento corsa ascensore

vai a inizio pagina
Vorrei sapere se posso usufruire dell'impianto di ascensore già installato, prolungandone la corsa sino al mio piano.
   
Ciascun condomino come ha diritto di partecipare al servizio dell'ascensore già installato da altri, parimenti ha diritto di utilizzare l'ascensore ovvero qualsivoglia impianto condominiale per usi compatibili con l'uso o la gestione comune, purché siano rispettati i limiti di cui all'art. 1102 del Codice Civile. In linea di principio il prolungamento della corsa dell'ascensore, sempre che sia realizzato a spese dell'interessato, non richiede una specifica approvazione da parte dell'assemblea.

08/05/2002 - Rifacimento della fognatura

vai a inizio pagina
Vorrei saper come deve essere ripartita la spesa per il rifacimento della fognatura su strada privata consortile
   
La fognatura costituisce un impianto comune, ivi compresi i relativi condotti, fino al punto di diramazione dell'impianto comune ai locali di proprietà esclusiva. Pertanto la spesa per la parte comune si ripartisce in base alle quote millesimali di proprietà, ai sensi dell'articolo 1123 primo comma del Codice civile.

03/09/2002 - Riparazione del citofono

vai a inizio pagina
La spesa di riparazione del citofono va ripartita in parti uguali tra i condomini, oppure in base ai millesimi della tabella delle scale?
   
La spesa per la riparazione del citofono va ripartita in parti uguali tra tutti i condomini, a prescindere dai relativi valori millesimali, essendo il citofono destinato a servire tutti i condomini in parti uguali.

08/05/2002 - Riparazione dell’ascensore

vai a inizio pagina
Nel mio condominio si deve sostituire l'argano motore dell'ascensore, in quanto usurato. Tale intervento è da considerare manutenzione straordinaria ripartibile in millesimi di proprietà?
   
La sostituzione dell'argano motore costituisce una spesa di manutenzione straordinaria. Sono ordinarie le spese ricorrenti periodicamente per il normale godimento del bene (ad esempio le normali verifiche di funzionamento dell'impianto funi). Le spese straordinarie, quale la sostituzione di parti meccaniche, non sono viceversa ricorrenti periodicamente.

08/05/2002 - Risarcimento per infiltrazioni

vai a inizio pagina
Sul soffitto di una stanza del mio appartamento si è formata un'enorme macchia dovuta all'infiltrazione di acqua piovana proveniente dal balcone dell'appartamento sovrastante che ha gli scarichi otturati. Chi mi deve risarcire, l'amministratore o il condomino proprietario del balcone?
   
La regola generale è che i balconi non aventi funzione di copertura sono di proprietà esclusiva del proprietario della corrispondente unità immobiliare cui accedono, che deve quindi apportare la relativa manutenzione. Il danneggiato pertanto potrà esperire azione risarcitoria nei confronti del condomino negligente. L'amministratore, viceversa, non avrà responsabilità alcuna.

08/05/2002 - Riscaldamento

vai a inizio pagina
Abito in un condominio formato da due sole unità abitative dotato di impianto centralizzato di riscaldamento. Vorrei distaccarmi e vorrei sapere come fare.
   
Nel caso de quo non siamo in presenza di un vero condominio, poiché vi sono soltanto due unità immobiliari, e pertanto si deve fare riferimento alla normativa sulla comunione. In applicazione dell'articolo 1104 del Codice civile il comproprietario dell'impianto di riscaldamento in comunione può rinunziare al diritto di comproprietà sullo stesso ma deve sostenere le spese per il distacco dall'impianto comune. Ovviamente tale disposizione è inapplicabile in presenza di un condominio (composto di almeno tre condomini).

08/05/2002 - Riscaldamento

vai a inizio pagina
Per approvare la trasformazione dell'impianto di riscaldamento da centralizzato a gasolio unifamiliare a gas metano, in applicazione alla legge n° 10 del 1991, occorre anche la maggioranza del numero di partecipanti rappresentanti un terzo del condominio?
   
Trattasi di una questione controversa. Appare più fondata la tesi che la maggioranza in questione ha natura speciale diversa da quella prevista dal Codice civile, sicché non occorra anche la maggioranza del numero dei partecipanti.

13/03/2002 - Riscaldamento col contatore

vai a inizio pagina
Nel mio condominio con impianto di riscaldamento a gasolio centralizzato vi è il contatore per il consumo individuale. Come va calcolata la percentuale di quota fissa sul consumo? Viene determinata autonomamente dai condomini in assemblea per maggioranza?
   
La percentuale di quota fissa nel consumo dell’impianto di riscaldamento va ripartita tra i condomini a norma dell’articolo 1323, secondo comma, del Codice civile. Compete all’assemblea nell’esercizio del suo potere, regolamentare la scelta di uno dei tre metodi seguiti dalla prassi edilizia (superficie irradiata, elementi radianti del termosifone, cubatura dei vani).

13/11/2002 - Riscaldamento da rifare

vai a inizio pagina
Il nostro regolamento contrattuale di condominio prevede che le spese di riscaldamento vengano pagate in base alla superficie radiante. Dovendo cambiare la caldaia, vorrei sapere se la ripartizione delle spese deve essere fatta in base alla superficie radiante o in base ai millesimi di proprietà?
   
La spesa per la sostituzione della caldaia condominiale deve essere ripartita tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascuno. Peraltro, con regolamento contrattuale di condominio le spese stesse possono essere ripartite con diversi criteri (per esempio in base alla superficie radiante).

22/02/2002 - Riscaldamento in ‘stallo’

vai a inizio pagina
L’assemblea dei condomini non decide sul tipo di nuovo impianto da installare essendosi bruciata la caldaia dell’impianto di riscaldamento centralizzato a gasolio. Posso decidere in proprio se fino all’inizio della stagione invernale, per insanabili contrasti o per inerzia, l’assemblea non decide nulla?
   
Il singolo condomino non può decidere alcunché singolarmente; infatti l’assemblea è sovrana. Il Tribunale di Milano con sentenza 14 marzo 1968 ha ribadito che le opere necessarie alla conservazione dei beni condominiali – ovvero al ripristino come nel caso di specie – sfuggono a qualsiasi sindacato di merito dell’autorità giudiziaria.

08/05/2002 - Riscaldamento spento

vai a inizio pagina
Ho ristrutturato il mio appartamento per tutto l'inverno e ho staccato tutti i termosifoni dell'impianto centralizzato a fine estate in quanto rotti, mettendoli sul terrazzo. Alla fine dei lavori, in primavera, l'idraulico ha montato i nuovi termosifoni. Non avendo usufruito del riscaldamento per tutto l'inverno devo pagare ugualmente tutta la mia quota di riscaldamento?
   
Nel caso de quo, il lettore avrebbe dovuto provare il mancato uso dell'impianto centrale per ragioni strutturali, con dichiarazione tempestiva, sin dall'inizio dei lavori. Occorre comunque considerare che il lettore avrebbe beneficiato di una riduzione delle spese di esercizio solo se fosse stato in grado di dimostrare (con apposita consulenza tecnica) che a causa della mancata utilizzazione del riscaldamento gli altri condòmini hanno sostenuto una corrispondente minore spesa. In questi casi la spesa della consulenza tecnica, però, può essere più elevata della minore spesa per mancato utilizzo del riscaldamento.

08/05/2002 - Spese acqua

vai a inizio pagina
Nel mio condominio c'è stata una rottura delle tubazioni dell'acqua condominiale. Non essendoci accorti tempestivamente di tale rottura, il consumo è stato notevole. Il Comune pretende il pagamento dell'acqua, anche se non consumata. Vorrei saper se tale perdita dell'acqua, e pertanto il costo, deve essere pagato dal conduttore o dal locatore.
   
Per una risposta più puntuale occorre conoscere tutte le circostanze del singolo caso. Nel caso de quo trattasi di spesa relativa alla fornitura dell'acqua che (in linea di principio) deve essere sostenuta dal conduttore. Per addebitare il costo al proprietario, occorre provare quali siano state le cause della rottura della tubatura e se è configurabile una colpa del proprietario stesso per difetto di manutenzione dell'impianto.

08/05/2002 - Spese acqua calda

vai a inizio pagina
Nel mio condominio il regolamento allegato al contratto di vendita degli appartamenti prevede una ripartizione a persona delle spese per l'acqua, mentre per il riscaldamento e l'acqua calda in base ai metri cubi. Vorrei sapere quali possibilità esistono di mutare la ripartizione dell'acqua calda in base al numero delle persone che ne fanno uso in caso di non raggiungimento dell'unanimità
   
Nel caso de quo trattasi di previsione del regolamento contrattuale, per la cui variazione occorre l'unanimità dei condòmini. Nessun'altra possibilità è prevista per mutare il regolamento contrattuale.

08/05/2002 - Spese legali

vai a inizio pagina
In occasione della riparazione di una tubatura del riscaldamento condominiale un condomino ha subito dei danni per i quali ha citato il condominio. Le spese legali che il condominio sostiene come vanno ripartite? Si devono ricomprendere i locali che privi di autorizzazione condominiale si sono distaccati dall'impianto di riscaldamento e quelli mai serviti dallo stesso?
   
Nel caso di specie le spese legali andranno ripartite in millesimi tra i condòmini serviti dall'impianto di riscaldamento, ivi compresi anche quelli che si sono distaccati dall'impianto senza l'autorizzazione condominiale. Ovviamente i condòmini che non sono mai stati allacciati, ne saranno esentati.

26/07/2002 - Spese per l’acqua e contatori privati

vai a inizio pagina
Nel nostro condominio abbiamo installato dei singoli contatori privati per l’acqua in ciascun appartamento. Come si fa l’esatto conteggio dei consumi e spese?
   
In caso di installazione di singoli contatori in ciascun appartamento, si procede al computo delle spese risultanti dal contatore generale dividendole per la somma dei metri cubi consumati e risultanti dai singoli contatori. Trovato il costo al metro cubo, questo si moltiplicherà per ciascun consumo, cosicché chi non abita la casa e non consuma acqua, non dovrà sopportare alcuna spesa non potendosi imputare nessun minimo fisso. Resta fermo che potrà essere adottato dall’unanimità dei condomini un diverso criterio di ripartizione (ad esempio pro capite)

04/10/2001 - Spese per l’ascensore

vai a inizio pagina
Vorrei sapere se le spese inerenti all'ascensore devono essere ripartite in base ai millesimi di proprietà, oppure in base all'articolo 1124 del Codice civile.
   
Le spese di riparazione, ricostruzione e manutenzione dell'ascensore sono da ripartire fra i soli condomini i cui piani o porzioni di piano in proprietà sono serviti dall'ascensore (per metà in ragione dell'altezza e per metà in ragione del valore, in analogia alla previsioni dell'articolo 1124 del Codice civile).

19/04/2002 - Spese per l’autoclave

vai a inizio pagina
Vorrei sapere come va ripartita la spesa per l'autoclave e quella per la pulizia e consumo Enel delle scale.
   
Le spese per l'installazione dell'autoclave dovranno essere ripartite secondo i criteri previsti per l'impianto idrico. Per quanto attiene invece agli interventi per la pulizia delle scale, le relative spese dovranno essere ripartite in base all'art. 1124 C.C. e cioè per metà in ragione del valore dei singoli piani e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Invece l'illuminazione delle scale costituisce un servizio di interesse comune e, pertanto, la relativa spesa va ripartita tra i condomini in base ai millesimi, secondo la disposizione generale dell'art. 1123 C.C., cioè in misura proporzionale al valore della proprietà.

08/05/2002 - Spese straordinarie ascensore

vai a inizio pagina
Vorrei sapere se le spese da noi sostenute per la messa a regime dei due originari impianti di ascensore condominiali - e cioè sostituzione del quadro manovra, limitatore di velocità argano di trazione,cerniere e contatti - sono da considerare spese di manutenzione straordinaria o rientrano tra quelle di ordinaria manutenzione; ciò al fine di regolarsi per la suddivisione delle spese relative. Tali opere sono state eseguite per la prima e unica volta.
   
In via generale le spese di ordinaria manutenzione riguardanti l'ascensore sono quelle che si debbono sostenere abitualmente e periodicamente per l'immediata necessità di funzionamento dell'impianto. Le spese straordinarie sono, invece, quelle che si debbono sostenere eccezionalmente, a distanza di molto tempo l'una dall'altra, e si distinguono dalle prime anche per il loro maggior peso economico. Il Tribunale civile di Bologna con sentenza 27 febbraio 1986 n. 357 ha ritenuto che la spesa per la sostituzione dell'argano e del motore debba essere ripartita tra i condomini in ragione delle rispettive proprietà millesimali.

08/05/2002 - Spese straordinarie ascensore

vai a inizio pagina
Vorrei sapere se le spese da noi sostenute per la messa a regime dei due originari impianti di ascensore condominiali - e cioè sostituzione del quadro manovra, limitatore di velocità argano di trazione,cerniere e contatti - sono da considerare spese di manutenzione straordinaria o rientrano tra quelle di ordinaria manutenzione; ciò al fine di regolarsi per la suddivisione delle spese relative. Tali opere sono state eseguite per la prima e unica volta.
   
In via generale le spese di ordinaria manutenzione riguardanti l'ascensore sono quelle che si debbono sostenere abitualmente e periodicamente per l'immediata necessità di funzionamento dell'impianto. Le spese straordinarie sono, invece, quelle che si debbono sostenere eccezionalmente, a distanza di molto tempo l'una dall'altra, e si distinguono dalle prime anche per il loro maggior peso economico. Il Tribunale civile di Bologna con sentenza 27 febbraio 1986 n. 357 ha ritenuto che la spesa per la sostituzione dell'argano e del motore debba essere ripartita tra i condomini in ragione delle rispettive proprietà millesimali.

29/10/2002 - Stenditoio comune

vai a inizio pagina
Nel mio condominio vi è una stanza condominiale che funge da stenditoio comune.Come va ripartita la spesa in caso di rifacimento totale o parziale del manto di asfalto dello stenditoio comune?
   
La spesa per il rifacimento del manto di asfalto dello stenditoio comune va ripartita in base alle quote millesimali di proprietà di ciascun condomino.

08/05/2002 - Tabelle millesimali

vai a inizio pagina
Ho installato una veranda con conseguente aumento della cubatura dell'appartamento. Vi ho installato dei nuovi radiatori aggiuntivi. Vorrei sapere se ciò comporta la revisione della tabella del riscaldamento?
   
L'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile prevede che la revisione delle tabelle millesimali di proprietà possa effettuarsi per lavori che comporterebbero una notevole alterazione del valore originario del piano. Tuttavia nel caso de quo si tratta di adeguare le tabelle alla potenzialità di utilizzazione dell'impianto. Sotto tale profilo, in linea di principio, l'aumento della cubatura dell'appartamento può ben dare luogo a revisione della tabella (ad esempio, perché è stato ampliato il numero degli elementi radianti).

08/05/2002 - Tubature condominiali

vai a inizio pagina
Nel condominio dove abito si è rotta una tubazione con conseguenti danni al proprietario dello scantinato che siamo stati chiamati a risarcire. Il condominio non ha mai eseguito controlli agli impianti, anche se di proprietà condominiale, perché sono collocati in una proprietà privata. Chi deve provvedere a effettuare il controllo periodico e chi deve pagare i danni causati dalla rottura?
   
L'onere di eseguire il controllo periodico dello stato delle tubazioni compete al condominio che ne è proprietario. L'obbligo di risarcire i danni spetta a tutti i condòmini.

03/09/2002 - Tubazioni

vai a inizio pagina
Ho avuto il consenso dell’assemblea condominiale a chiudere la veranda e a trasformarla in vano di abitazione. Da sempre all’interno del locale passa il tubo del gas condominiale che vorrei spostare. A chi compete la relativa spesa?
   
Trattandosi di un tubo esistente in tale posizione da tempo remoto, si è creata una servitù a favore del condominio. Il lettore potrà spostarlo, facendosi però carico dell’intera spesa, ai sensi dell’art. 1068 C.C.

10/12/2001 - Tubo di scarico intasato

vai a inizio pagina
Il tubo di scarico di una doccia condominiale si è riempito di aghi di pino che ne hanno otturato lo scarico provocando la fuoriuscita d’acqua. L’amministratore, avvertito di ciò, non ha provveduto alla stasatura e l’inconveniente si è ripetuto. Cosa fare?
   
Trattandosi di opera inerente la manutenzione ordinaria, l’amministratore – dopo essere stato avvisato di ciò – avrebbe dovuto provvedere a fare ripulire lo scarico condominiale.